Frais mutation syndic vente

Bonjour

après avoir écumé le net, il semble que ce fil est de loin le plus riche et le plus précis sur ce sujet brûlant. Je suis moi même "victime" d'une facturation abusive par ma régie de plus de 500€ de frais d'état daté.
Mais après avoir tout lu, -et si j'ai tout bien compris, j'ai quand même l'impression que la régie a le DROIT (depuis la loi de Juillet 2006), de facturer DIRECTEMENT au copropriétaire concerné les FRAIS d'ETAT DATE, même si ces frais n'ont pas été validés en AG, et n'apparaissent que sur le contrat de SYNDIC. Je n'ai trouvé aucune jurisprudence ou question au gouvernement postérieur à cette loi.

Toujours si je comprends bien, notre seul levier depuis cette loi repose donc sur le MONTANT de ces frais, calculés de façon fantaisiste et sur le mode de facturation, en passant par le notaire. Du coup je me demande à quel point ces deux arguments sont recevables lors d'un courrier en AR?

Merci de vos retours pour ceux qui ont du intervenir depuis la loi de 2006...

Bonjour Mistercraft,

La seule voie possible c'est de mandater un avocat spécialisé en droit immobilier qui ait une lecture honnête, juste et intègre de la loi. Vous pouvez dans un premier temps contacter votre assurance habitation, votre police comprends très souvent un volet qui prend en charge ce type de litige. La mienne le prend en charge j'ai déjà pu récupérer grâce à ce biais les frais de mise en demeure facturé injustement et même le fond de roulement qui malgré mes demandes répétés après la vente chez le notaire le syndic faisait le mort. Il a fallu plusieurs coup de téléphone de la juriste, et un dernier courrier circonstancié pour les contraindre à m'envoyé mon dû. Beaucoup de syndic jouent sur le fait que beaucoup de co-propriétaires abandonnent.Concernant l'état daté c'est plus complexe car la loi est mal conçue, seul un vrai avocat chevronné du droit peut vous aider. N'essayez même pas les associations généralistes de défense de consommateur, je les ai tous fait, ils abondent dans le sens du syndic ou alors sont dépassées. De même la Direction Générale de la Protection des populations. (ancienne Direction Générale de la Répression des Frandes). Vraiment vous pouvez essayé les Recommandés car c'est le préalable, mais pour en venir à bout il vous faut un avocat pour faire valoir vos droits. Une idée pourrait être de créer un collectif pour solliciter nos députés sur cette question cruciale. Nous allons entrer en phase électorale, le lobbying ça fonctionne à condition d'être nombreux déterminés, solliciter la presse....il faut venir à bout de ce raket en règle.

merci pour votre réponse qui confirme mes craintes; c'est aussi ce que m'a confirmé l'ADIL de mon département. Concernant l'AJ de mon assurance Habitation je les ai déjà contacté et je crois qu'ils ne sont pas très bons :)

je vais donc commencer par un courier recommandé en contestant montant et mode de facturation mais sans grand espoir.

Mon seul espoir réside dans cette discussion wiki où le même GORAN était d'ailleurs intervenu:

http://fr.wikipedia.org/wiki/Discussion:Frais_de_mutation_(copropri%C3%A9t%C3%A9)

oui j'ai vu passé de nombreuses notes rédigé par cette personne qui m'ont été bien utile pour me défendre contre le syndic. Une chose est certaine seule la ténacité pourra vous permettre de faire valoir vos droits. Essayez peut être de contacter d'autres services juridiques d'assurance. Ceux de la MAAF Banque Populaire ont été efficace. Je vous les recommande leur siège est à Noisy le Grand. Une page Facebook peut être pas mal un peu sur la même inspiration que les Poussins qui conteste le projet de Loi Pinel sur la limitation du statut des autoentrepreneurs.... Bon courage à vous

Bonjour à tous

il est temps pour moi de témoigner de mon expérience à ce sujet qui s'est bien terminée dans mon cas.

Voila mon histoire:

fin 2012, je vends mon appartement et reçois peu de temps avant la signature définitive de l'acte un courrier de mon syndic indiquant qu'il s'agit de l'état daté.
Dans cet état apparaît une ligne "honoraire de mutation" pour un montant de 272,00 €.
Plus tard, l'assistante du notaire m'explique, que ces frais ont été réglés par le notaire et qu'il viendront en déduction du prix de vente.

En tant qu'informaticien je sais qu'il ne faut pas plus de 10 minutes pour établir l'état daté, j'ai alors demandé au syndic le remboursement des honoraires de mutation par mail d'abord (sans réponse) puis par courrier recommandé auquel le syndic s'est pris la peine de m'expliquer son refus par courrier.

J'ai donc sollicité la justice de proximité sur cette affaire. Le syndic ne s'est pas démonté et sollicité l'assistance d'un avocat, lequel me demandait rien de moins que 800,00 € de dommages et intérêt en cas de victoire de leur part.

Au final, à l'aide de ce forum, d'une préparation en béton le jour de l'audience, j'ai gagné ce procès et le syndic a été condamné à me rembourser les 272,00 €. Il n'ont pas fait appel mais il m'a fallu attendre quelques mois avant de recevoir le chèque...

Conclusion de mon expérience:

Dans mon cas,je n'ai pas eu d'autres choix que de régler ce problème via la voie judiciaire, c'est une épreuve qui m'a beaucoup appris mais surtout qui m'a occasionné beaucoup de stress car je risquais de perdre 800,00 de plus en de défaite.

Nous savons tous ici, pour toutes les raisons qui sont décrites dans ce forum qu'il est totalement inacceptable qu'un syndic facture plus de 50,00 € l'établissement de l'état daté, néanmoins sachez que si vous souhaitez en passer par le tribunal pour résoudre ce problème cette voie comporte des risques et génère du stress.

je souhaite à toutes les personnes qui passeront par ce forum beaucoup de courage. n'hésitez pas à vous battre contre votre syndic surtout si les honoraires qu'il réclame sont important.
Soyez confiant toute les jurisprudence vont notre sens. Vous devez avoir la conviction que facturer un état daté 200€ et plus c'est totalement abusé !

et si besoin vous pouvez me contactez par mail, je vous donnerai quelques tuyaux

Bon courage !

Bravo pour votre courage martinpopo, et merci pour votre témoignage. Cela va donner beaucoup d'espoir à de nombreux co-propriétaires qui luttent avec leur syndic. J'attends également le dénouement de mon affaire, en espérant qu'elle se finisse aussi bien. J'aimerais lancer plus tard une action auprès des pouvoirs publics pour qu'on ne soit plus obligé de stresser de la sorte à l'avenir.

Merci MartinPopo pour votre retour d'expérience, c'est toujours intéressant, et dans ce cas, rassurant.
Par contre sur quel motif le tribunal a t il condamné le syndic? le montant de l'état daté qui a été jugé trop élevé, la mention "honoraires du syndic" qui est interdite, ou un autre motif? Merci d'avance pour vos précisions.

Bonjour et merci à l'ensemble des contributeurs du sujet.

Je suis engagé dans la vente d'un appartement et comme beaucoup je suis confronté à des frais exorbitant. Sur le contrat de syndic ils apparaissent dans un tableau tarif des prestations « Particulier » ; Ventes et mutations ; Etat daté et Actualisation de l’état daté. Ils se montent respectivement à 440€ + 205€.

J'ai contacté mon notaire par téléphone pour lui donner instruction de refuser le paiement des sommes concernant les frais de mutation et de demander au syndic d'adresser directement la facture à mon attention.
Le notaire rejette ma demande prétextant qu'il n'en a pas le droit, qu'il est incontournable dans cette procédure et qu'il est légalement dans l'obligation de régler ces frais au syndic.

Pour se débarrasser de mon insistance, il a fini par me demandé de lui faire un courrier. Ce que je compte faire mais je ne sais comment défendre le droit de payer les honoraires du syndic moi-même.

J’ai trouvé cette lettre envoyée au Conseil Supérieur du Notariat et portant sur cette question :
http://web.archive.org/web/20061126120749/http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0906/abus833.htm
« Il n’entre pas dans les attributions du notaire de se faire le percepteur des honoraires du syndic »,

Mais quel texte officiel pour étayer ???
merci pour votre aide.

Bonjour Duff,

Effectivement vous avez trouvé sur le net le bon exemple de courrier type réactualisé par l'association qui m'a personnellement aidé. Sachez tout de même que ce type de courrier ne fonctionne pas toujours, car les notaires sont très souvent complaisants. Ils ne veulent pas se brouiller avec les syndics qui sont des partenaires privilégiés pour leur transaction. Par contre en même temps que vous envoyez ce courrier, contactez le service juridique de votre assurance habitation s'il sont dotés de ce service et exposez leur les fait. Leur appui peut s'avérer essentiel.J'ai eu de bons résultats de mon côté grâce à eux et des courriers avec leur en tête envoyé à un syndic pourtant très peu coopératif, pour ne pas dire de mauvaise foi et récalcitrant. Vous trouverez sur ce forum sous cet intitulé de nombreux échanges qui mettent en avant les textes juridiques adéquates (voir l'historique). C'est tout de même un certain imbroglio juridique où les différents acteurs ne sont pas toujours d'accord. Y compris les associations sensés défendre l'intérêt du consommateur. Armez vous de patience, montrez de la détermination vous avez les textes via UNARC pour étayer, bonne chance!!!

Le résultat pour moi : négatif!
Rappel des faits : ma régie a facturé 507e pour la vente de mon appartement auprès du notaire pour l'établissement des frais datés.
J'ai pris contact avec mon assistance juridique qui a demandé une consultation auprès d'un avocat...Au bout de 5 mois, j'ai enfin une réponse de l'avocat : il n'y a rien à faire, puisque le contrat de syndic prévoit cette somme et que ce contrat a bien été approuvé par la dernière AG...! Il semblerait donc que la loi de 2006 donne entièrement raison aux syndics de facturer ce qu'ils veulent comme ils veulent! je n'ai trouvé aucune jurisprudence contraire depuis...si quelqu'un a des infos...je pense écrire à la régie mais je ne sais pas quelle loi/jurisprudence invoquer!

Info : Apparemment la commission des clauses abusives considère comme abusive la clause suivante:
"de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat"
=> ce qui voudrait donc dire que le syndic ne peut pas nous facturer ces frais au motif qu'ils sont dans le contrat...! quelqu'un peut confirmer ce point? comment peut on citer cette commission?

http://www.clauses-abusives.fr/recom/11r01.htm

Bonjour

Je suis dans un cas un peu similaire.J'ai vendu un appartement et un parking dans une résidence adjacente. pour le parking le syndic de l'immeuble me demandait 350 euros que j'ai payé, par contre pour le parking (d'une valeur de 15000euros) l'autre syndic me demandait 600 euros! Le notaire m'a conseillé de demander une réduction, j'ai donc envoyé un courrier au syndic en question, la vente ayant lieu entre temps.

voici mon courrier:
J’ai reçu une facturation de l’état daté pour le parking que je vends s’élevant à 591,87 euros. Ce tarif me parait très excessif car il ne s’agit que d’un parking vendu 16000€. Vous me demandez près de 4% du prix de vente de ce bien, l’équivalent de près de 3ans et demi de charges de copropriété pour ce bien !
Je vous demande donc de réduire le prix total de cet état daté à 250 euros hors taxes soit 300 euros TTC, valeur indiquée comme forfait minimum dans le contrat de syndic pour la résidence Mogador. Je tiens à préciser que dans ce document il n’est pas prévu au contrat de « frais pour modifications des fichiers » (que vous me facturez 104,06€ HT) et qu’il n’est pas explicitement écrit que « les frais de renseignements au notaire en LRAR » ne comprennent pas les frais de correspondance (40€ !) et d’affranchissement (7€). Ces tarifications et honoraires ne sont pas légalement recevables. En conséquence, je vous demande donc que les honoraires totaux de votre syndic pour l’envoi de cet état daté soit ramené à 250 euros hors taxes soit 300 euros TTC.

Ne doutant pas que vous accéderez à ma requête, je vous prie d’accepter mes sincères salutations,


Ils ont renvoyé au notaire un nouveau tarif de 450 euros, j'ai essayer de les joindre à plusieurs reprises pour demander une justification des différents éléments et qu'ils ne me facturent que ce qui est indiqué au contrat (250€ HT), ils ont fini par me répondre qu'ils ne voulaient pas , j'ai donc dit à la notaire de payer la somme de 450 euros et je recrois aujourd'hui un mail du notaire comme quoi ils ont fait opposition par huissier et que je dois leur renvoyer en plus la somme de 374.62 euros pour eux et les frais d’huissier pour 143.37 euros soit 517.99 euros!!
Ainsi alors que j'étais encore en discussion avec eux, ils ont envoyé cette opposition par huissier sans jamais y faire allusion!

Que puis-je faire ? Quels recours ai je?

merci pour votre aide

Bonjour à tous,

un grand merci aux membres ayant fourni des informations très utiles sur ce forum, je pense notamment à Gloran. Grâce à cela nous avons pu éviter 480€ de frais de mutation suite à une vente d'appartement.

Nous avons pu identifier un certain nombre de dysfonctionnements:

- Le notaire soutient d'abord l'opposition du syndic et nous affirme que les frais de mutation sont dus, car dans le contrat du syndic. C'est une faute, car le contrat est entre le syndic et le syndicat, et l’article 1165 du code civil stipule que les décisions d’assemblée générale ainsi que le contrat de syndic ne régissent pas les relations entre le syndic et chaque copropriétaire pris individuellement. Le syndic ne peut donc pas contractuellement nous imputer ces frais-là mais au seul syndicat, c'est-à-dire à l’ensemble des copropriétaires à hauteur des tantièmes qu’ils détiennent.

- Le virement correspondant au produit de la vente est retenu par le notaire car le syndic exige ces frais de mutation en plus des frais d'état daté. En prouvant par A+B que cette somme n'a pas à être retenue, le virement est finalement effectué en plusieurs fois, en retenant des sommes correspondant aux frais de mutation. C'est aussi une faute car la retenue de ces sommes n'a aucune justification légale. Selon l’article 1 de l’arrêté 83/50A du 3 octobre 1983, le syndic ne peut pas passer par le notaire pour se faire rembourser, il doit nous faire parvenir une facture.

Il est effarant de constater que des représentants de la loi soutiennent ces pratiques car ils ne sont pas au courant que celles-ci sont abusives! En tant que citoyen lambda, il faut faire des pieds et des mains, se renseigner et se plonger dans les lois pour faire valoir son droit!

Ci après, la réponse de la DDCSPP qui va dans notre sens, bonne lecture.

Votre courrier électronique du XX reçu dans mon service et enregistré le XX a retenu toute mon attention.
Vous nous informiez de la pratique du syndic XX de XX consistant à facturer 480 € en honoraires de mutation […]. Vous indiquez que les frais de mutation sont mentionnés dans le contrat de syndic.
Ces prestations d’honoraires de mutation ne sont pas visées par l’arrêté du 19 mars 2010 et sont
étrangères au contrat de syndic, donc inopposables par application de l’article 1165 du code civil au
copropriétaire qui n’est pas partie à la convention, comme le reprennent différentes jurisprudences
dont celle que vous citez dans votre courrier de la cour de cassation du 11 octobre 2005.
Ainsi, selon la recommandation de la commission des clauses abusives n°11-01(§24), des clauses
prévoyant la facturation de telles clauses sont abusives : « considérant que les contrats conclus entre
le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des clauses prétendant créer des obligations à
la charge des copropriétaires individuellement considérés ; que de telles clauses qui portent atteinte
à l’effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu’il est engagé par le contrat de
syndic sont abusives ; qu’il en va ainsi notamment des clauses relatives à l’établissement de l’état
daté. »
De même la Cour d’appel de Grenoble en date du 5 mars 2012 a jugé que la clause d’un contrat de
syndic qui met à la charge du copropriétaire l’actualisation de l’état daté est abusive dés lors que cette
prestation est étrangère au contrat de syndic inopposable, par application de l’article 1165 du code
civil, au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat.
Par conséquent, cette clause prévoyant la facturation d’honoraires de mutation pourrait être
appréhendée comme une clause abusive, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux. […]
Pour votre litige, je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher de votre syndic en lui transmettant un courrier en argumentant tel que vous l’avez fait et en vous appuyant sur les apports jurisprudentiels susvisés afin d’obtenir une révision à la baisse des honoraires qui vous sont facturés.
La réglementation en matière de clauses abusives et de contrat de syndic ayant évolué récemment via la loi sur la consommation du 17 mars 2014 et la loi ALUR du 24 mars 2014 (l’accès au logement et à un urbanisme rénové), certaines dispositions sont toutefois en attente de décrets d’application.
Ainsi, une intervention de mes services devant la juridiction civile serait prématurée.
Par conséquent, je ne peux que clore votre dossier mais vous informe qu’une enquête sera programmée dès que les mesures d’application des nouvelles dispositions en matière de clauses abusives et de contrat de syndic seront établies.
Par ailleurs, en cas d’absence d’arrangement avec le professionnel, vous pouvez intenter une action devant les juridictions civiles.
Afin de faciliter vos éventuelles démarches auprès du Tribunal, dans l’hypothèse où vous estimeriez avoir subi un préjudice ( financier et/ou moral) et que vous souhaiteriez demander réparation de ce dernier, je vous suggère de consulter :
• le n° 08 842 846 37 (08victimes Ministère de la Justice) ou le greffe du Tribunal ;
• le site internet http://www.vos-droits.justice.gouv.fr ;
• une association de consommateurs ;
• ou un conseiller juridique (avocat ou protection juridique auprès de votre banque-assurance).

Avant toute action en justice, vous avez également la possibilité de faciliter la médiation en saisissant le conciliateur de justice (vous renseigner auprès du greffe du Tribunal).
http://vosdroits.service-public.fr/F1736.xhtml

Bonjour,
Les références à l’article 5 sont elles toujours en vigueur en 2015 ou les règles ont-elles évoluées ?
J’ai adressé un pli AR à mon syndic en me servant de l’analyse de gloran, posté le 04/02/2009 et voici leur réponse :
« Bien que vous ayez pris suffisamment d’informations (même si certains textes auxquels vous faites référence sont obsolètes aujourd’hui, la loi n’étant pas statique … en notre qualité de professionnel, nous vous spécifions que L’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965), modifié par l’article 4 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, indique :
Article 4 :
L'article 5 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. 5. - Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
« 1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
« a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
« b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
« c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
« d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
« e) Des avances exigibles.
« Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
« 2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
« a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
« b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
« 3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
« a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
« b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
« c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
« Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

« Concernant les frais dits de mutation ou état daté, l’article 10-1. la loi du 10 Juillet 1965 modifié par la loi ENL du 13 juillet 2006 précise désormais :
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Qui pourrait me donner des infos avant que mon dossier passe au tribunal d’instance? Si vous souhaitez des infos complémentaires, je me tiens à votre disposition.
Bien cordialement,

Bonjour,
Compte tenu de la longueur de ce fil, je vous invite à en ouvrir un nouveau en exposant votre problème.
Qui pourrait me donner des infos avant que mon dossier passe au tribunal d’instance? Si vous souhaitez des infos complémentaires
Vous aurez vos infos.
Les controverses sur les états datés sont légions, outre que la loi ALUR de Madame Duflot a compliqué la donne en imposant un pré-état daté avant l'état daté.

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Amicalement
De toutes façons je suis ataraxique.