Vente d'un immeuble sous usufruit

Etant nu propriétaire d'un immeuble depuis le décés de mon père(1960), je souhaiterai vendre ma part de nu propriété.
Je vis depuis 1969 aux usa et mes enfants ont besoin de mon aide pour terminer leurs études, d'ou ce besoin de vendre.
Je rencontre une grosse difficulté pour celà, ma mère à obtenu l'usufruit de ce bien et celà est normal, par contre ma soeur s'est installé dans cet immeuble et fait obstacle à cette vente.
Celle-ci y vis sans m'en avoir demandé usage et y a créer un commerce en r-d-chaussé.
Comment puis-je obtenir de pouvoir utiliser mon bien?
Comment, soit en avoir un loyer? soit vendre mon bien?
Pour information à ce jour ma mère a 90 ans et a donc droit a 20% du bien.
Merci de m'aider ne connaissant pas grand chose au droit français