Succession de bien immobilier a enfants

Bonjour,
J'expose ma question:
Ma mere est divorcée, celibataire, a 60 ans et possede 3 biens immobiliers dont la valeure est de 300000€, 270000€ et 250000€. Elle a 4 enfants, ma soeur, mes deux freres et moi. Elle souhaiterait preparer la succession de ses 3 biens immobiliers afin de payer le moins d'impots de succession possible.
Pourriez vous nous conseiller une solution.
Merci d'avance

que souhaitent les enfants ? conserver le bien ou le vendre ? sont-il prêts à être en indivision sur les biens ? Indivision à 2 indivisaires, ou à quatre ? certains biens immobiliers sont-ils partageables comme par exemple un terrain que l'on pourrait diviser en 4 terrains constructible?

votre mère souhaite-elle garder un usufruit? sur quel bien ?


une fois tout cela éclairci, vous pouvez consulter le site des services publics , sachant que l'usufruit à 61 ans représente 40 % de la valeur du bien , à 71 il représente 30% etc

http://vosdroits.service-public.fr/F14203.xhtml

Merci pour votre reponse, donc ma mere souhaite donner 3 quart d'un bien a chacun de ses fils et un quart de chaque bien a ma soeur. Elle desire conserver l'usufruit de chaque bien. Cela ne derange personne d'etre en indivision.
Aucun bien n'est partageable et aucune vente n'est envisagee.
Merci d'avance

je ferais une donation partage dès maintenant en gardant l'usufruit
bien immobilier de 300 000 à 2 enfants
bien immobilier de 270 000 + soulte 30 000 euros aux deux autres

le dernier bien conservé en l'état sera à partager dans 11 ans

Merci infiniment a vous deux,
Savez vous combien l'etat va prendre sur les donations partage?

Merci d'avance

taxe de partage 2,5%

+ taxes diverses intégrées dans les frais de notaire

pas de droits de succession