Investissement de l'usufruitière pour création d'un logement

Bonjour,

Ma mère a l'usufruit sur tous les biens locatifs. Elle souhaite aménager les grands greniers pour faire un studio + un F 3 nouveaux qui augmenteraient ses revenus.

Cependant, c'est un bien "propre" de mon père décédé dont l'estimation a déjà été faite .

Si elle investit ses revenus issus de l'usufruit comment cela se passera t-il à son décès ? au niveau fiscal et au niveau du partage entre 3?

Ne serait-il pas plus simple d'investir dans un autre bien indépendant pour ne pas compliquer la succession sachant que nous sommes en conflit avec la troisième nue-propriétaire ( mais la règle des 2/3 s'applique, je pense) .

Merci de vos contributions éclairées .