Donation préciputaire

Bonjour, En 1988 mes parents ont achété un immeuble (1 commerce et 2 appartements) pour y installer notre entreprise familiale (mon père gérant, moi salarié) et louer le reste. Suite à des problèmes avec mon unique soeur et voulant me protéger ainsi que l'outil de travail, mes parents me proposent une donation par préciput et hors part avec dispense de rapport à leur succession de la nue-propriété du bien (estimation en pleine-propriété 500000,- francs, nue-propriété 350000,- francs). Les années suivantes, je reprends la gérance de l'entreprise et fais des améliorations sur ce bien et transforme un appenti en commerce avec entrée indépendante. En 2003, mes parents me proposent de racheter l'usufruit pour une valeur de 60979,- Euros. Pour acquérir ce bien et faire des travaux supplémentaires, je fais un prêt de 135000,- Euros. En 2008, je vends l'immeuble refait pour 345000,- Euros. Ma soeur donne son accord à la vente et renonce à l'action en réduction article 924-4 alinéa2. Ma mère décède en 2016. Depuis 1 an, ma soeur est revenue vers mon père et l'état d'esprit a littéralement changé. Mon père me propose une donation partage par souci d'équité envers ma soeur et me demande de renoncer à la donation préciputaire. Sachant que mon père a 88 ans, qu'il posséde une maison d'une valeur estimée à 220000,- Euros, quel serait le calcul en cas de succession (estimation de la quotité disponible )? En vous remerciant pour vos réponses