Puisje vendre mon affaire avec un bail de 2 ans à mon nom ?

J'ai acheté un commerce en 1999 avec un bail signé en 1996 par l'ancien propriétaire du fond de commerce et la propriétaire des murs. En 2005, j'aurais dû faire un renouvellement de bail. Oubli. Aujurd'hui en 2007, je demande à l'huissier de faire le renouvellement. 3 mois passent : rien de la part de la propriétaire. A ce jour, Je souhaite vendre mon affaire. Donc QUESTION : Puis je vendre mon restaurant avec un bail qui en principe a déja 2 ans (reconduit par tacite reconduction )? Est-ce possible ? 6 mois après cette demande de renouvellement la propriétaire se manifeste et me dénonce un réponse au renouvellemnt mais me demande une augmentation de loyer de 300 euros. A-t-elle le droit ? Elle a fait intervenir un expert qui a fait une étude (environnement, amélioration du restaurant tout en sachant que c'est moi qui est fait les améliorations) et peut -elle refuser ce futur acquéreur ?