Cacul de plus value par notaire

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bonjour

je suis proprietaire d'une boutique (artisan) avec les murs( un appartement au dessus innocupé)depuis 21 ans.

elle est en vente et mon notaire m'a annoncé 38% de plus value sur la vente!!! (60000€ de plus value sur 150000€ de prix de vente)

est-ce une erreur, n'y a t-il pas un abbatement?
merci