Les impôts annulent mon scellier

Bonsoir,

On rappellera que la doctrine administrative est inopposable au contribuable.

Par ailleurs, compte tenu de la jurisprudence civile, appréciant de manière large la notion d'habitation principale, il faudra s'assurer d’avoir un dossier blindé avant d'engager une résiliation du bail pour non respect de la destination contractuelle, sinon retour de bâton assuré.

Bien cordialement,

Adonis

j'ai vu un avocat fiscaliste ce matin, il me dit en effet que je dois me retourner contre le locataire.
Il est prévu de lui adresser une mise en demeure en expliquant que le cadre d'un redressement fiscal subi par nous propriétaires bailleurs,il y explique le prejudice subi au niveau de la reduction scellier à cause de sa declaration en habitation secondaire pour un bail qu'il a signe en tant qu'habitation principale.
Nous devons procéder au plus vite à la résiliation du bail pour cause d'inexecution par le locataire d'une des obligations lui incombant.
De même, nous devons demander un délai auprès des impôts, le temps au locataire de "se retourner"
Selon l'avocat, ce sera au locataire de regler (ns rembourser) le prejudice deja subi ainsi que celui pour la declaration 2012 ( en cours ) puisque ce sera pareil (impots sur le revenu à payer)..
idem, on comptabilisera les frais d'avocat engagés et peut-être les pertes de loyer , le temps de retrouver un locataire qui- celui là- rentrera dans le cadre scellier sans souci.
Selon l'avocat, ns devons declarer en foncier la nouvelle declaration.
vos avis?

ADONIS, POUVEZ VOUS M'ECLAIRER DAVANTAGE, je ne comprends pas votre dernier message.

Bonjour rotora,
Votre avocat semble de bon conseil...

Bonjour,

Vous pouvez parfaitement suivre la procédure prévue par les instructions fiscales, c'est à dire demander la résiliation du bail du locataire pour défaut de respect de la destination des lieux (habitation principale).

Pour ma part, je serai parti sur une contestation du redressement pour les raisons évoquées précédemment. Mais c'est un point de vue, et ce n'est pas le seul.

La seule question, si l'on s'engage sur une résiliation du bail est de savoir si le juge l'acceptera, et notamment compte tenu des jurisprudences suivante:

Des contraintes familiales ou personnelles peuvent justifier une pluralité de résidences et le fait qu'un locataire occupe le logement cinq mois dans l'année n'est pas un obstacle à la qualification d'habitation principale (CA Versailles, 29 sept. 2009 : JurisData n° 2009-379215. - CA Paris, 15 janv. 2009 : JurisData n° 2009-374608).

En tout état de cause, votre avocat, qui a toutes les pièces de votre dossier, sera le plus à même d'évaluer la procédure la plus pertinente pour vos intérêts.

Tenez-nous au courant de la suite des évènements !

Bien cordialement

Adonis

La seule question, si l'on s'engage sur une résiliation du bail est de savoir si le juge l'acceptera, et notamment compte tenu des jurisprudences suivante:

Des contraintes familiales ou personnelles peuvent justifier une pluralité de résidences et le fait qu'un locataire occupe le logement cinq mois dans l'année n'est pas un obstacle à la qualification d'habitation principale (CA Versailles, 29 sept. 2009 : JurisData n° 2009-379215. - CA Paris, 15 janv. 2009 : JurisData n° 2009-374608).

En revanche, on ne peut pas avoir plusieurs résidences principales et, à mon avis, c'est là que le bas blesse !
Le locataire a certainement déclaré sa maison comme résidence principale afin de bénéficier d'un crédit d’impôt par exemple pour travaux d'économie d’énergie.
Le fisc ne voulant pas payer sur les 2 tableaux (crédit d’impôt et Scellier), il est inévitable que l'un des deux saute !

j'essaie d'estimer le préjudice:
- impôts sur le revenu 2011 et 2012 (à venir)
- frais d'avocat
- le temps de trouver un nouveau locataire, perte de loyers X 3 mois (?)
_ réductions scellier supprimées...je ne sais pas , elles seront reoprtées?
Qu'en pensez vous?

Aussi, je compte contacter le locataire pour le mettre au courant du courrier qu'il va recevoir...comment dire les choses?je n'ai jms eu de soucis avec lui.

Bonsoir,

Il est clair qu'il est préférable, dans un premier temps, de se rapprocher amiablement du locataire, lui exposer la situation dans laquelle vous vous retrouvez, et voir les suites possibles.

D'autant plus qu'une procédure d'expulsion judiciaire peut prendre un certain temps...

Selon la doctrine administrative la réduction d'impôt n'est pas applicable tant que la condition d'habitation principale n'est pas remplie. Et cette période est définitivement perdue (elle ne prolonge pas le dispositif Scellier).

Bien cordialement,

Adonis

Bonjour à vous...voici l'arrangement envisagé avec le locataire:
il s'engage à louer encore au moins 4 années en payany en plus presque 120 euros par mois en plus sur le loyer.Si jamais il venait à quitter la maison avant il devra tout de même payer ces 4 ans 120 euros par mois.
Du coup, nous renonçons au scellier.
Nous allons convenir d'un rendez vous tri partite chez l'avocat(lui, nous et l'avocat).
J'attends
_ que ces engagements soit notifiés par écrit
_ qu'il regle nos impôts 2011
_qu'il règle nos impôts 2012( à venir)
_ qu'il règle les 120 euros par mois d'augmentation convenus de janvier à mai 2013
_qu'il règle les frais d'avocat (1200euros).
Pensez vous que nous soyons
exigents.
Car enfait on renonce au scellier, on perd 3 ans (sauf s'il reste plus de 4 années)..voire on perd d'autres années scellier puisqu'il me semble que le déficit peut être proroger au delà des 9 ans d'engagement.


C'est ça?
Pensez vous que je devrais participer aux frais d'avocat?

Bonsoir,

Disons que si le locataire reste en place, sans que vous engagiez d'action concrète de remplacement, l’administration risque de considérer la réduction Scellier comme définitivement perdue, et ce à compter du changement de destination.

Donc le préjudice réel, serait le supplément d'impôt depuis le changement de destination jusqu'à la fin des 9 ans du Scellier... ce qui peut faire une somme non négligeable.

Si on part de l'hypothèse que tout ceci est imputable au locataire, le principe veut que celui-ci vous indemnise de la totalité du préjudice, donc vos demandes n'apparaissent pas trop "exigeantes".

Voyez si vous vous y retrouvez en termes financier.

N'oubliez pas de contester le redressement (dans les délais), pour en revenir au principal...


Bien cordialement

Adonis

contester le redressement ...je vais le faire mais qu'est ce cela va changer?
en fait on va perdre 3 ans ds cette histoire, on perd le scellier..le locataire compense une partie et reste dans la maison....je pense que le paiement va ns être fait à nous directement et qu'on paiera ensuite les impôts...c'est comme cela , non?
on se rend tous demain signer l'accord chez l'avocat.

Bonjour Rotora, depuis 1 semaine je suis exactement Dans le même cas que vous : ma locataire utilise mon appartement car elle a été mutée à 500km de son lieu d'imposition fiscale. Les impôts me disent annuler l'avantage fiscal. C'est la panique !!!
Pouvez-vous me dire comment vous vous en êtes sortis ?
Merci beaucoup.

Bonjour ,

Dans les 2 cas cités je ne pense pas que le défaut d'usage à l'habitation principale puisse justifier une expulsion . le juge civil ne suivra pas car les clauses essentielles du bail sont respectées . ( paiement des loyers).
Reste le préjudice subi par le bailleur qui se trouve avec un bien destiné à la location à usage principal et qui change de destination ; Seule une action en réparation du préjudice peut être intentée et aucune autre .
Pour le dernier cas , la locataire a été mutée et garde son logement . pourquoi ?
Si son conjoint y habite la destination à usage principal subsiste. Sinon et s'il y a personne ; je ne comprends pas .
Reste le cas pour la locataire d'indiquer que sa mutation est provisoire et qu'elle compte revenir et garde donc sa résidence actuelle à titre principal et supporte donc des frais de double résidence qu'elle peut déduire fiscalement ;

Bonjour ,
TEXTES DE LA DOCUMENTATION LEFEBVRE.
Nécessité d'engager une procédure judiciaire ( assignation au TGI)
Le non-respect de la condition relative à l'affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d'impôt obtenue au titre de l'année au cours de laquelle intervient ce changement d'affectation.
Cela étant, il est admis ne pas remettre en cause l'avantage fiscal lorsque le propriétaire établit :
- qu'il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d'un locataire (engagement d'une procédure judiciaire pour l'obtention de la résiliation du bail, insertions d'annonces, recours à une agence immobilière) ;
- et que le logement n'est pas donné en location à l'un de ses ascendants ou descendants ou, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal de ces derniers, ou encore à un ascendant ou à un descendant d'un associé.
Dans cette situation, il est précisé que le propriétaire ne peut bénéficier de l'avantage fiscal tant que la condition relative à l'affectation des locaux n'est pas remplie. En revanche, il est admis qu'il puisse bénéficier de la réduction d'impôt à partir de la date à laquelle les conditions d'application du dispositif, et notamment celle tenant à l'affectation à l'habitation principale du locataire, sont à nouveau remplies.
L'application de cette mesure de tempérament n'a pas pour effet de proroger la période au titre de laquelle la réduction d'impôt peut être imputée. En conséquence, la fraction de la réduction d'impôt qui n'a pu être imputée est définitivement perdue.
Inst. 12 mai 2009, 5 B-17-09 fiche 3 n° 7 ; BOI-IR-RICI-230-20-20 n° 90, 20 février 2013.
(c) 2014 Editions Francis Lefebvre

Dans mon cas je ne pense pas avoir besoin de mettre en oeuvre une expulsion : j'espère ma locataire compréhensive sur mon erreur et qu'elle acceptera de partir.
Cela veut dire que dès que j'aurai un locataire dont c'est l'habitation principale je pourrai à nouveau bénéficier de l'avantage fiscal mais que j'ai perdu les 4 années passées ? Pensez-vous une tolérance fiscale possible sur ce dernier point ?

Bonjour ,

Je ne comprends toujours pas . Votre locataire avait sa résidence principale au logement loué jusqu'à peu ?

Les seules années perdues sont celles ou elle n'était pas en résidence principale . Pour les années antérieures cela tiens donc . Si le fisc vous a fait un rappel à ce titre il faut contester .

Non : elle n'a jamais eu mon logement loué comme résidence principale. Comme c'est ma 1ere locataire, depuis fevrier 2012, tout est perdu.
Il faut donc maintenant que je change de locataire pour bénéficier de l'avantage sur les 5 années qu'il reste et rembourser l'avantage perçu précédemment. Et ceci dans le cas où l'administration fiscale (le conciliateur) ne m'avantage pas plus que la loi. C'est bien ça ?