Modalité de location d'un erp

Bonjour,
Je suis propriétaire d'une salle de 100 m², considérée aujourd'hui comme une dépendance de notre habitation.
J'ai le projet d'ouvrir cette salle au public, de créer un ERP.
Je voudrais que l'association loi 1901, compagnie de théâtre professionnelle soit locataire de ce lieu. Le bureau est constitué de personnes qui ne sont évidemment pas les propriétaires ( mon mari et moi sommes employés de cette compagnie). Elle prendrait à sa charge la mise aux normes pour l'accueil du public et de l'accueil de spectacles.
Est-ce qu'il est possible de rédiger un bail dans ce sens? Il n'y aurait pas de loyer mais un accord autour de la mise aux normes et de l'entretien de la salle à la charge de la compagnie.
Est-ce qu'on est dans la légalité en rédigeant un tel contrat? Est-ce que ça s'appelle un bail?
D'autre part, le fait de transformer une "dépendance" en ERP doit changer des choses au niveau des impôts. Pouvez-vous me renseigner à ce sujet.
Merci de votre réponse,
Cordialement,
Marion Bonneau