Augmentation loyer suite travaux

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un immeuble de 3 appartements.
Les locataires sont présents depuis :
Septembre 2000 le 1er : loyer de 320 euros jamais révisés depuis son arrivée
Septembre 2002 le second : loyer de 385 euros jamais révisés depuis son arrivée
Décembre 2009 pour le dernier : loyer de 315 euros non révisés mais arrivés depuis à peine un an.
J'ai effectué la réfection de la toiture de l'immeuble en juillet de cette année pour un montant de 10700 euros. De plus mes loyers sont bien en dessous de ceux pratiqués dans le secteur.
Je souhaite donc pour ces 2 raisons augmenter les loyers respectifs de mes 3 locataires, comment dois je procéder car j'ai bien trouvé des modèles de lettres mais je ne sais pas sur quel indice de l'INSEE me baser.
Pouvez vous m'aider clairement ?
merci