Clause d'exclusivité ou de non concurrence commercial

Bonjour,
Je suis amené prochainement à signer un bail commercial avec une société HLM dans une zone franche urbaine. Actuellement dans ce secteur qui va être rénové, il n'existe aucune auto école. Mon but c'est de prendre le pari d'en créer une (si proche de lycées par ailleurs). Ma crainte que je sois "doublé" par le dit bailleur. Ma question : puis je proposer voir imposer une close de non concurrence ? Celle ci ne s'applique-t- elle que sur le batiment, ou dans un rayon de ...500 mètres ? (milieu urbain), et si difficultés, peut-être la limitée dans le temps (36 mois)
Merci pour vos conseils.