Conditions pour un particulier de louer à une entreprise en créat

Bonjour,
quelles sont les conditions fiscales pour un particulier de louer à une entreprise en création (une école maternelle de statut sarl)?
Est-il vrai que le paticulier doit supporter 40% de charge plus la TVA sur un loyer de 2000€ il ne lui reste en réalité que 800€, sachant qu'une école n'est pas assujeti à la TVA).
Sinon comment faire pour ne pas perdre cette villa avec jardin dans le cadre de notre projet (il nous a fallu 2 bonnes anées pour trouver enfin un lieu approprié pour notre projet). La propriétaire favorable à ce projet et maintenant réticente par cette information si elle venait à être confirmée.
Cordialement.