Donation d'un bien immobilier a un mineur

Bonjour,

Je vais me retrouver dans quelques temps à la retraite avec perte de revenus.
Aussi, je cherche à limiter mes frais tout en avantageant mon fils.

Je possède actuellement en locatif un deux pièces avec garage (dont le crédit est à moitié payé). Je songe à le vendre et faire bénéficier mon fils unique qui est mineur du produit de cette vente en lui achetant au comptant à son nom un studio à titre de placement pour lui.
Donc question :
- Puis-je vendre ce deux pièces et procéder à l'achat simultané d'un studio au nom de mon fils et serais-je exonérée fiscalement ? (puisqu'il me semble que chaque enfant peut recevoir un don immobilier jusqu'à 150 000 euros en étant exonéré). Par ailleurs, ce don serait de l'ordre de 70 000 euros.

Merci pour votre réponse.
AMIKAL