Garanties de cohabitation

Bonjour, un ami retraité, célibataire sans enfants, acquiert une fermette (signature dans un mois) et me propose d'y cohabiter, mais je ne veux pas investir -appartement indépendant à aménager- et courir le risque d'être mise à la porte par lui ou un héritier.
D'autre part je possède un bien de valeur à peine inférieure.

Nous avons une solution mais compliquée, si vous avez plus simple merci de me l'indiquer:

Echange définitif des 2 biens, avec en soulte lui laisser sa propriété en viager (je ne veux pas qu'elle revienne à mes héritiers) avec la clause d'y cohabiter. Le viager "mi-occupé" n'existe pas selon son notaire.

Merci et cordialement.