Droit de bail dans le bail commercial (avantages et inconvénients

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Bonjour,
Je souhaite ouvrir un garage. J'ai trouvé un local. Le propriétaire accepte de me louer le local de 150 m2 pour 1000 HT et me demande aussi un droit de bail (ou droit d'entrée).

De quoi s'agit il?
Quels sont les avantages et les inconvénients d'un droit de bail?
Comment il se calcule?

Cordialement

Monsieur OUALD