Succession-donation via une sci

Bonjour,

Je vais acheter un bien locatif, j'ai 2 enfants, et on me conseille de realiser cet achat par une SCI.
1-Est-ce la meilleure solution par rapport à la succession et comment cela se passera?
2- Aujourd'hui je suis propritaire avec mon concubin de notre résidence principale et nous envisageons éventuellement de nous pacser' ( nous n'avons rien fait d'officiel et il a 2 grands enfants en + des 2 enfants en communs).
Cela aura t-il une influence sur ce bien locatif que j'achète seule?
3- Que devons-nous faire pour limiter les frais de succesion entre nous et par rapport au 4 enfants?

par avance merci