Héritage suite au décès de mon père

Bonjour,
J’aurai besoin d’une assistance avant d’engager des procédures.

Mon père est décédé depuis 8ans.
Ma mère possède 2 maisons, une en région parisienne et l’autre en Bretagne.
Au décès de mon père, ma mère a décidé, pour aider mon frère qui était en difficulté de lui laisse la maison de Paris
Depuis la situation de mon frère c’est arrangée.
Il n’a jamais payé de loyer, par contre, il a effectué de nombreux travaux dans cette maison.
Il semblerait que les loyers non versés doivent être considérés comme donation à mon frère par ma mère et donc soustrait de la part d’héritage lors de la succession de ma mère.
Est-ce bien le cas.
Qu’en est-il des travaux effectués par mon frère ?, sont-ils à déduire des loyers non versés ?
La location moyenne de la maison est de l’ordre de 1400€ par mois, mon frère l’habitant depuis 8ans, que ce passe-t-il si les montants dus dépassent sa part de succession ?
D’autre part, ma mère et mon père avait fait une donation au dernier vivant durant leur mariage.
Mon père étant décédé, est-ce que ce contrat est automatiquement révoqué suite à leur divorce ?
Merci d'avance pour votre réponse
Cordialement