Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

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Tout d'abord, observons qu'il n'a pas encore été délivré de congé. Pour l'instant il n'y a eu que des propositions informelles de la part de l'investisseur en vue d'obtenir un départ anticipé de la locataire. Cet investisseur n'a d'ailleurs peut-être même pas encore acheté l'immeuble. Ce dont nous discutons est ce que pourra faire cet investisseur.

Tout comme Lag0, je ne suis toujours pas d'accord avec vous. La loi ALUR n'a rien ajouté en ce qui concerne les congés pour motif sérieux et légitime. La validité du motif est laissé à l'appréciation du juge. On peut se référer à l'arrêt 04-10900 du 22 mars 2006, publié au bulletin :

Mais attendu qu'ayant relevé que les documents produits établissaient que les consorts X... avaient décidé de réaliser un lotissement sur le tènement comprenant la maison louée aux époux Y..., nécessitant sa démolition, qu'au congé du 22 février 2001 était joint le permis de construire délivré le 24 juillet 2000 ainsi que le plan de masse relatif au projet et que la vente du tènement était intervenue dans le même but, la cour d'appel a souverainement retenu que la restructuration immobilière n'était pas une éventualité ou un vague projet, mais le motif légitime et sérieux du congé et en a déduit, à bon droit, que l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable.

Dans cette affaire, les locataires prétendaient pouvoir bénéficier d'un droit de préemption et demandaient que fût prononcée la nullité du congé. L'acheteur était un aménageur qui projetait de démolir la maison existante et de réaliser un lotissement. Le logement en question devait être détruit et ne devait pas être reconstruit. En ces conditions, un droit de préemption n'avait guère de sens. Ils n'ont été suivis ni par la cour d'appel ni par la cour de cassation.

Une restructuration immobilière qui ne peut être réalisée sans le départ d'un locataire constitue donc bien un motif légitime et sérieux de congé.

Le départ du locataire ne peut bien entendu pas être exigé avant la fin du bail en cours et le projet de restructuration doit être crédible. Il l'est par exemple si, comme dans cette affaire, un permis de construire a été accordé.

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Bonjour,
Cet investisseur n'a d'ailleurs peut-être même pas encore acheté l'immeuble.
Un permis de démolir a été délivré selon affichage.
Il est probable que l'achat est réalisé, en tout cas quelqu'un entreprend la démolition de l'immeuble.

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Il a dû être conclu une promesse bilatérale de vente sous condition suspensive des autorisations d'urbanisme. Celles-ci viennent d'être obtenues. La réitération par acte authentique ne devrait pas tarder.

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La loi Alur a bien modifié les conditions du congé, en effet, antérieurement au 27 mars 2014, il n'existait pas de contrôle a priori du juge sur le caractère frauduleux du congé.

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Un contrôle a priori impliquerait l'obligation pour le bailleur d'obtenir l'autorisation du juge avant de donner congé. Il n'y a rien de tel.

Ce qui a changé est qu'en cas de contestation, donc a posteriori, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article [article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989]. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

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Vous ne comprenez rien il s'agit bien d'un contrôle a priori du juge sur la réalité du congé.
Fin de séquence!

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Je ne suis peut-être pas un juriste de haut niveau mais je connais le sens des mots que j'emploie.

a priori (sans accent sur le a, c'est du latin) signifie avant.

a posteriori signifie après.

Le bailleur n'a pas besoin de saisir le juge avant de donner congé, ce qui serait un contrôle a priori.

Le juge n'intervient que s'il est saisi, en cas de contestation une fois le congé délivré, c'est à dire a posteriori. Ce qui a changé avec la loi ALUR est qu'il peut dans une certaine mesure juger ultra petita en dérogation aux articles 4 et 5 du code de procédure civile.

La loi ALUR n'a aucunement rendu caduque la jurisprudence de l'arrêt 04-10900 du 22 mars 2006 de la cour de cassation que j'ai déjà cité. Il reste toujours d'actualité.

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Lag0 Administrateur

Vous ne comprenez rien il s'agit bien d'un contrôle à-priori du juge sur la réalité du congé.
Fin de séquence!

La loi 89-462 n'impose aucun contrôle "a priori" du juge sur les congés donnés par le bailleur.

Ce que prévoit l'article 15 :
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le juge n'intervient que s'il y a contestation, il n'y a pas de contrôle "a priori".

La possibilité de contester un congé ne date, d'ailleurs, pas de la loi ALUR...

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Chers @lago et @nihilsco rien ne sert à poursuivre dans votre erreur …

Pour parfaire vos connaissances et comprendre ce qu'est un contrôle à priori : consultez le blog de Me Patrick HEFTMAN avocat qui traite du sujet!

""Les modifications adoptées par la loi ALUR, dans le sens d’une plus grande protection du locataire, sont notables : le juge pourra, a priori, contrôler la validité du congé.

Auparavant, la sanction des congés frauduleux n’intervenait qu’a posteriori.
Ainsi par exemple, le bailleur qui délivrait congé pour vente mais redonnait le bien en location : le locataire devait quitter les lieux en exécution du congé, et demandait ensuite condamnation à dommages intérêts.

Désormais, le contrôle s’effectue a priori : le nouvel article 15 Impose déjà de rédiger le congé avec de plus grandes exigences, en détaillant son motif :
” Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. ”

Mais de surcroît, il institue le contrôle a priori du juge :
” En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé “, et ” déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. ”

La différence est de taille : avant ces nouvelles dispositions, à l’échéance du congé, si le locataire ne quittait pas les lieux, le bailleur délivrait assignation pour faire valider le congé et demander l’expulsion.
À moins d’une irrégularité, ou du non-respect des délais, l’expulsion était prononcée, à charge ensuite pour le locataire de saisir le juge s’il établissait que le congé était frauduleux.

La nécessité pour le locataire de quitter les lieux à l’issue du congé apparaît désormais moins impérieuse : il pourra toujours prétendre que le motif de la reprise n’est pas réel et sérieux.

La jurisprudence sera amenée à définir le contour de ce motif légitime et sérieux, et l’étendue de la preuve qui pèse sur le bailleur.""

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Talcoat, vous devez adopter une autre mannière de débattre. Tout d'abord, vous devriez faire l'effort d'argumenter au lieu de vous contenter d'asséner. On y gagnerait en clarté. Ensuite vous devriez changer de ton. Vous n'êtes pas le seul détenteur de la science et votre ton condescendant ( « Vous êtes tous dans l'erreur », « On ne peut pas tout savoir », « Vous ne comprenez rien », « Pour parfaire vos connaissances... ») est insupportable. Il l'est d'autant plus que depuis le début tout ce que vous avez dit est soit complètement faux soit hors sujet. C'est vous qui n'avez rien compris, ni à ce qui est écrit dans la loi, ni à ce qu'écrit Me Heftman dans son blog.

Le terme de « contrôle a priori du juge » employé par Me Heftman n'est pas très heureux mais peu importe, dans le contexte de son exposé on comprend très bien comment les entendre. Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le locataire peut contester utilement le caractère légitime et sérieux d'un congé pour vente ou pour reprise par le bailleur avant son départ. Les nouvelles dispositions visent à prévenir les fraudes. C'est exact.

Mais ce n'est pas le sujet de la discussion. Le sujet est de savoir si, dans les circonstances qui ont été exposées, le nouveau propriétaire pourra donner congé pour la fin du bail en cours.

La réponse est : oui.

Il le pourra parce que la restructuration de l'immeuble est admise comme motif de congé légitime et sérieux et que le congé attendu ne sera pas requalifié en congé pour vente sauf improbable revirement de jurisprudence.

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Il aurait été plus simple de reconnaître que la loi ALur a bien modifiée les conditions du congé et qu'elle a introduit dans l'art.15 le contrôle a priori du juge, chose qui n'existait pas antérieurement, rien d'autre.
Cordialement

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Non parce que c'est hors sujet.

La loi ALUR a modifié les conditions du congé pour vente et du congé pour reprise. Elle n'a pas modifié les conditions du congé pour motif légitime et sérieux.

Quant au contrôle, c'est autre chose. Dans le cas présent, la loi ALUR n'apporte rien de réellement intéressant pour le locataire.

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Le contrôle a priori du juge s'exerce sur tous les types de congé.

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bonjour,

Le contrôle a priori du juge

Afin de ne pas laisser de nombreux lecteurs du forum dans l'ignorance, pourriez vous expliquer en quoi consiste, sur le plan pratique, ce contrôle a priori du juge ?

Et pourquoi cette bizarrerie grammaticale ?
a priori au lieu de à priori.
c'est du latin ?

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Il s'agit de "a priori" par opposition à "a postériori".

Le propos cité ci-dessus de Me HEFTMAN illustre son fonctionnement.

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A priori et a posteriori sont des expressions latines qu'on peut traduire par préalablement ou postérieurement. Ces expressions ne figurent pas dans la loi. Talcoat reprend en fait ces termes du blog d'un avocat, Me Heftman : http://www.heftmanavocat.com/loi-alur-sus-au-bailleur/#more-490. Cet avocat tient une tribune dans laquelle il commente sévèrement les dispositions de la loi ALUR visant à mieux protéger le locataire. Adoptant un ton proche de la polémique, il commet volontairement un abus de langage qu'il ne faut pas reprendre sans précaution.

Affirmer que le juge exerce un contrôle prélable sans préciser à quoi ce contrôle est préalable est très ambigü. Préalable au congé ? Non, absolument pas. Le bailleur donne congé au locataire sans contrôle préalable du juge. Préalable au départ du locataire ? Oui si le juge est saisi par le locataire qui conteste le congé avant la date d'effet de celui-ci.

La loi ALUR a introduit dans l'article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 de nouvelles dispositions qui visent principalement à prévenir les congés pour vente et les congés pour reprise frauduleux. Désormais le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour reprendre le logement doit justifier du sérieux de son projet de vente ou de reprise.

Elle a en outre ajouté l'alinea suivant : En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Les congés pour vente ou pour reprise douteux étaient fréquents. Mais jusqu'alors les tribunaux se refusaient à prononcer l'invalidité d'un congé sur le motif de l'invraisemblance des intentions de vente ou de reprise du bailleur. Ils ne concluaient à la fraude qu'une fois le locataire parti après constat que le logement n'avait pas été vendu ou repris. Les nouvelles dispositions introduites par la loi ALUR visent à inciter les juges à préjuger désormais des intentions réelles du bailleur. En ce sens, le juge exercerait un contrôle a priori. Me Heftman doute fort que cela soit efficace. En effet, procéder ainsi est faire du doute une certitude ou du suspect un coupable et c'est peu compatible avec les principes fondamentaux du droit. La loi ALUR datant maintenant de quatre ans, il doit être possible de dresser un bilan, mais j'ignore ce qu'il en est. Je pense que le plus efficace est la sanction pénale introduite par la loi ALUR (jusqu'à 6 000 € d'amende). Elle ne peut certes être prononcée qu'a posteriori mais elle est certainement dissuasive.

Dans le cas qui nous intéresse, la loi ALUR n'a quasiment rien modifié car il ne s'agira ni d'un congé pour vendre ni d'un congé pour reprise mais d'un congé pour motif légitime et sérieux dont la qualification est laissée à l'entière appréciation du juge. Le contrôle du juge sur un tel congé a toujours été possible a priori au sens que Me Heftman donne à cette expression. Un jurisprudence bien établie admet qu'un projet de restructuration de l'immeuble dont la réalité est attestée par un permis de construire constitue un motif de congé sérieux et légitime.

En fait, la seule nouveauté apportée par la loi ALUR qui peut profiter au locataire en cas de congé pour motif légitime et sérieux n'est pas le contrôle a priori qui a toujours existé, c'est, outre la sanction pénale dissuasive, la possibilité pour le juge de vérifier d'office la réalité du motif du congé. C'est intéressant pour le locataire qui agit sans le concours d'un avocat. Si sa demande est formulée maladroitement, le juge ne pouvant en droit commun répondre au-delà de la demande, ce locataire risque d'être débouté malgré l'existence d'un vice sérieux. Désormais ce risque est moindre.

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""Les modifications adoptées par la loi ALUR, dans le sens d’une plus grande protection du locataire, sont notables : le juge pourra, a priori, contrôler la validité du congé.

Auparavant, la sanction des congés frauduleux n’intervenait qu’a posteriori.
Ainsi par exemple, le bailleur qui délivrait congé pour vente mais redonnait le bien en location : le locataire devait quitter les lieux en exécution du congé, et demandait ensuite condamnation à dommages intérêts.

Chacun jugera qu'il n'y a ni doutes, ni polémiques dans les propos de Me HEFTMAN sur le nouveau dispositif instauré par la loi ALur et le terme de contrôle "a priori" du juge, dont @nihilsio semble ignorer le sens n'est pas inventé par l'avocat mais concerne un terme de procédure...

Désormais, le contrôle s’effectue a priori : le nouvel article 15 Impose déjà de rédiger le congé avec de plus grandes exigences, en détaillant son motif :
” Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. ”

Mais de surcroît, il institue le contrôle a priori du juge :
” En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé “, et ” déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. ”


La différence est de taille : avant ces nouvelles dispositions, à l’échéance du congé, si le locataire ne quittait pas les lieux, le bailleur délivrait assignation pour faire valider le congé et demander l’expulsion.
À moins d’une irrégularité, ou du non-respect des délais, l’expulsion était prononcée, à charge ensuite pour le locataire de saisir le juge s’il établissait que le congé était frauduleux.

La nécessité pour le locataire de quitter les lieux à l’issue du congé apparaît désormais moins impérieuse : il pourra toujours prétendre que le motif de la reprise n’est pas réel et sérieux.
Il y a bien un avant et un après loi Alur ainsi qu'un renforcement des pouvoirs du juge.

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Les modifications adoptées par la loi ALUR, dans le sens d’une plus grande protection du locataire, sont notables : le juge pourra, a priori, contrôler la validité du congé.

Auparavant, la sanction des congés frauduleux n’intervenait qu’a posteriori.
Ainsi par exemple, le bailleur qui délivrait congé pour vente mais redonnait le bien en location : le locataire devait quitter les lieux en exécution du congé, et demandait ensuite condamnation à dommages intérêts.
Auparavant la sanction d'un congé frauduleux pouvait, tout au moins en théorie, intervenir a priori ainsi qu'en a jugé la cour de cassation dans un arrêt n° 03-13731 du 26 octobre 2004 : Attendu que pour déclarer le congé valable, l'arrêt retient qu'il n'appartient pas au juge d'exercer a priori le contrôle de l'occupation réelle et effective des lieux par le repreneur désigné ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Y..., invoquant l'existence d'une fraude au moment de la délivrance du congé, les époux X... ayant l'intention de louer les lieux à un tiers, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;


Il était donc théoriquement possible à un locataire avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR de faire juger de la validité d'un congé avant qu'il ait quitté les lieux.

Maintenant, la loi dit explicitement que c'est possible. Il n'est pas évident que cela ait apporté un profond changement. Comme le dit très justement Me Heftman, comment faire pour prouver que le bailleur n'a pas réellement l'intention de reprendre ou de vendre le logement ? Comme c'est quasiment impossible, les tribunaux n'invalidaient quasiment jamais un congé pour vente ou pour reprise au motif du caractère frauduleux. Je doute fort que les tribunaux le fassent plus souvent depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le problème restant le même à savoir qu'il n'y a guère d'autre preuve possible de la fraude que le constat a posteriori que le logement n'a pas été vendu ou n'a pas été repris.

Chacun jugera qu'il n'y a ni doutes, ni polémiques dans les propos de Me HEFTMAN Je n'ai pas parler de doutes, j'ai simplement dit que Me Heftam adoptait sur son blog un ton polémique, ce qui n'implique pas que ses propos ne soient pas sérieux, ils le sont, mais sur un ton polémique. Qu'on en juge :

Comment « justifier » ?
Produire de multiples éléments de preuve pour établir que le bénéficiaire de la reprise est à la rue, que la fille du bailleur est enceinte et que son logement est trop petit, en produisant un constat des lieux et une échographie ?

Restitution du dépôt de garantie : instauration de l’usure légale.
On est loin de l'exposé académique.

Désormais, le contrôle s’effectue a priori : le nouvel article 15 Impose déjà de rédiger le congé avec de plus grandes exigences, en détaillant son motif :
” Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. ”
Une justification n'est pas un contrôle.

Mais de surcroît, il institue le contrôle a priori du juge :
” En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé “, et ” déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. ”
Tout d'abord il ne l'institue pas puisqu'il existait déjà avant (arrêt 03-13731), ensuite, le plus important dans cette phrase est d'office qui permet un jugement ultra petita.

En pratique, comme déjà dit, il est douteux que cela ait apporté un changement notable du fait de l'extrême difficulté de juger a priori des intentions réelles du bailleur.

La différence est de taille : avant ces nouvelles dispositions, à l’échéance du congé, si le locataire ne quittait pas les lieux, le bailleur délivrait assignation pour faire valider le congé et demander l’expulsion. Exact et en défense le locataire répondait que le congé était frauduleux, ce que le tribunal devait examiner.

Depuis ces nouvelles dispositions, il en est de même.

Finalement très peu de changement.

La nécessité pour le locataire de quitter les lieux à l’issue du congé apparaît désormais moins impérieuse : il pourra toujours prétendre que le motif de la reprise n’est pas réel et sérieux. Le recours n'a pas d'effet suspensif. Il ne suffit pas de prétendre que le motif du congé n'est pas réel et sérieux pour que le juge en soit convaincu. Or, nous l'avons vu, il est quasiment impossible de préjuger des intentions réelles du bailleur tant que le locataire reste dans les lieux et, la mauvaise foi ne pouvant se présumer, le doute restera comme auparavant au bénéfice du bailleur.

Conclusion : sauf en cas de fraude évidente, ce qui est rarissime, le locataire qui reste dans les lieux à l'issue du congé a les plus grandes chances d'être condamné.

Qu'est au plein sens du terme un contrôle a priori ?

Prenons trois exemples

Le contrôle de constitutionnalité d'une loi avant sa promulgation : la loi ne peut être promulguée tant que le conseil constitutionnel ne s'est pas prononcé.

Le permis de construire : la construction ne peut commencer tant que le permis n'est pas délivré.

La rupture conventionnelle du contrat de travail : elle ne peut prendre effet qu'après validation par l'autorité administrative.

Dans ces trois exemples, le contrôle a un effet suspensif.

Le recours du locataire en vue de faire juger un congé frauduleux n'a pas d'effet suspensif. La différence est essentielle. Tant qu'il n'a pas été annulé, le congé est présumé valable et produit effet.

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Ce long commentaire a au moins le mérite de reconnaître que le contrôle a priori du juge existe bien...après il s'agit de l'appréciation souveraine de ce dernier et il possède aujourd'hui des pouvoirs plus étendus pour justement requalifier le congé qui ne porterait pas sur un motif légitime et sérieux.