Bail commercial pour une association

Bonjour,
Une SCI propriétaire d'un local veut jouer ce local à une association loi 1901 culturelle (elle serait ouverte 2 jours par semaine au public, elle organiserait des spectacles, bar et petite restauration. Elle détient une licence IV).
Les propriétaires doivent-ils faire un bail d'habitation ou un bail commercial?
Si l'association ne détient pas de licence, est ce la même chose?
Une précision: L'association n'a pas de salariés. Elle ne fait pas de bénéfices (loi 1901)
Autre question: les propriétaires veulent louer le rez de chaussée à l'association. Peuvent-ils louer le premier étage à un particulier?

Je vous remercie d'avance pour votre réponse.
Cordialement.