Permis de demolir sur un immeuble avec locataire

Sujet vu 1642 fois - 43 réponse(s) - 2 page(s) - Créé le 02/05/18 à 11:20
> Droit de l' Immobilier > Bailleurs


marionn06, Hauts-de-Seine, Posté le 02/05/2018 à 11:20
2 message(s), Inscription le 02/05/2018
Bonjour,

Voilà un an que je suis locataire dans mon immeuble.

Quelques mois après mon emménagement, un promoteur immobilier m'a appelé pour me prévenir de son intention de racheté l'immeuble que j'occupe afin de le démolir pour construire d'autres logements.

Suite à cela, une personne mandaté par ce promoteur m'a appelé de très nombreuses fois, afin de convenir d'une négociation pour que je parte avant juin 2018, Mais il ne m'a jamais rien proposé. Il m'a simplement demandé de chercher un autre appartement et qu'ils étaient pret a me donner une petite compensation financière pour la différence des loyers ( oralement ).
Je n'ai pas trouvé de logement dans mes moyens qui correspondaient a mes critères ( le marché a augmenté ) et je n'ai pas de garant pour pouvoir bénéficier d'un logement supérieur a mes moyens même si compensation de leurs part du coup.
Aucune proposition de relogement ne m'a était faite.

Cette semaine un panneau de permis de démolition et de construction a été afficher sur mon immeuble au bénéfice de ce promoteur. N'ayant plus eu de nouvelles de ce projet depuis plus de 3 mois. Je tombe un peu des nues.

Mon agence ne m'a jamais fait part d'un changement de propriétaire suite au rachat de ce promoteur, mon bail se termine en février 2020.

Que dois je faire ?

Merci.

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talcoat, Var, Posté le 02/05/2018 à 11:53
1208 message(s), Inscription le 03/03/2015
Bonjour,
Votre problème n'est pas une question d'urbanisme mais de droit commun.
Depuis la loi Alur les locataires bénéficient d'une protection pour les contrats passés après 2014, le congé ne pouvant intervenir dans ce cas avant le terme des trois ans qui suivent le bail en cours.
Dans votre situation, le congé ne pourra intervenir qu'en 2023.
Cordialement

marionn06, Hauts-de-Seine, Posté le 02/05/2018 à 11:58
2 message(s), Inscription le 02/05/2018
Bonjour,
Merci pour votre réponse et désolé pour l'erreur ! Donc je n'ai rien a faire ? Comment est il possible qu'un permis de démolir ai était obtenu alors qu'il y a des locataires dans l'immeuble ?
Bien cordialement,
Marion

nihilscio, Finistère, Posté le 02/05/2018 à 13:35
581 message(s), Inscription le 16/03/2017
Bonjour,

Les permis de construire et de démolir ne font que constater la conformité des projets présentés avec les règles d'urbanisme en vigueur. Ils ne préjugent pas des droits des tiers qui sont aussi à respecter.

goofyto8, Val-de-Marne, Posté le 02/05/2018 à 15:30
1245 message(s), Inscription le 21/09/2014
bonjour,

Citation :
Que dois je faire ?

Prenz contact avec votre propriétaire bailleur pour savoir ce qu'il en est.
Si votre bail se termine en février 2020, vous allez recevoir un congé pour vente, avec une offre de racheter l'appartement (puisque vous êtes prioritaire) mais le prix sera celui offert par le promoteur donc excessivement élevé.
C'est le pot de fer contre le pot de terre !
Comme vous ne pourrez pas disposer de la somme pour acheter vous devrez partir en 2020.
En revanche, si vous pouvez négocier avec votre propriétaire pour partir en 2018 avec une compensation financière ,saisissez-en l'opportunité.

talcoat, Var, Posté le 02/05/2018 à 16:14
1208 message(s), Inscription le 03/03/2015
Post effacé par erreur...
Nos excuses au rédacteur...


morobar, Vendée, Posté le 03/05/2018 à 09:34
10441 message(s), Inscription le 09/11/2015
Bonjour,
" relire la loi ALUR...échéance 2023! "
Ce n'est pas ce dont dispose la loi ALUR, traduite dans la loi de 1989 par l'article 11-1.
En effet il n'y a pas mise en copropriété d'un immeuble à usage d'habitation.
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/resiliation-bail-habitation-proprietaire-8314.htm
==
Ainsi, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 7 févier 1996 que les travaux doivent nécessiter le départ du locataire (Cass 3ème civ 7 février 1996 : JCP G 1996, IV 741).
En outre, il importe peu que ces travaux ne soient pas indispensables car le propriétaire est en droit de rechercher la rentabilité de son bien, en le rénovant intégralement (CA Bordeaux, 5e ch., 6 nov. 2007 : JurisData n° 2007-357411).
Enfin, le bailleur doit prouver son intention réelle d'exécuter les travaux afin de permettre au tribunal d'apprécier leur ampleur et leur portée. S'il n'est pas tenu de décrire en détail dans le congé les travaux projetés, il doit être en mesure de rapporter la preuve, par des documents précis de la réalité de ses intentions (CA Versailles, 12 juin 1998 : JurisData n° 1998-043392).
En tout état de cause, le congé doit indiquer le motif réel et sérieux invoqué par le bailleur.
En cas de contestation par le locataire, le juge appréciera légitime et sérieux du motif invoqué dans le congé.
Dès lors, il faut que le bailleur soit suffisamment précis dans le congé.
Enfin, il convient de rappeler que lorsque le congé est notifié par le propriétaire, le locataire n'est redevable, pendant le délai de préavis, des loyers et charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. Si le locataire quitte les lieux pendant le délai de préavis, il peut donc cesser valablement ses paiements après l'établissement de l’état des lieux et de la remise des clés.
==

nihilscio, Finistère, Posté le 03/05/2018 à 10:14
581 message(s), Inscription le 16/03/2017
Citation :
NON
@nihilscio il ne s'agit pas du droit des tiers mais du congé d'un contrat de location...
Bien sûr que si. Le locataire est un tiers et il a des droits. On ne peut le faire partir n'importe quand n'importe comment.

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 03/05/2018 à 11:42
13197 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Citation :
@goofy vous devriez relire la loi ALUR...échéance 2023!

Bonjour,
Pourquoi 2023 ?
Ici, le bien est vendu occupé au promoteur. Le promoteur donne congé aux locataires pour "motif légitime et sérieux", la démolition du l'immeuble.
Il ne s'agit ni d'un congé pour vente, ni d'un congé pour reprise !

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 03/05/2018 à 11:44
13197 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Citation :
Si votre bail se termine en février 2020, vous allez recevoir un congé pour vente, avec une offre de racheter l'appartement (puisque vous êtes prioritaire) mais le prix sera celui offert par le promoteur donc excessivement élevé.

Non !
Pourquoi y aurait-il un congé pour vente ?
Voir mon message ci-dessus, le bien est vendu "occupé" au promoteur. Il n'y a pas de congé pour vente et donc pas de droit de préemption !

talcoat, Var, Posté le 03/05/2018 à 19:06
1208 message(s), Inscription le 03/03/2015
NON vous êtes tous dans l'erreur!

Dans le cas présent, le promoteur ne peut donner congé (bail conclu depuis 2014- voir loi ALUR) que pour le terme du premier renouvellement (terme du contrat en cours de moins de trois ans).
Sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans pour un particulier, il doit donc au minimum ATTENDRE LA FIN DU BAIL EN COURS PLUS TROIS ANNEES DU BAIL RECONDUIT pour mettre un terme au bail du locataire.
D'où pour Marion 2023...CQFD

goofyto8, Val-de-Marne, Posté le 03/05/2018 à 19:10
1245 message(s), Inscription le 21/09/2014
bonsoir,
Citation :
Pourquoi y aurait-il un congé pour vente ?
Voir mon message ci-dessus, le bien est vendu "occupé" au promoteur


Marionn06 paye donc son loyer au promoteur et non plus à son ancien bailleur ; ce qu'elle semble ignorer. Est-ce légal qu'elle ignore que le bailleur a changé ?

goofyto8, Val-de-Marne, Posté le 03/05/2018 à 19:14
1245 message(s), Inscription le 21/09/2014
Citation :
D'où pour Marion 2023...CQFD


Je suis très dubitatif sur cette conclusion.
Pensez-vous qu'un promoteur soit assez idiot pour se lancer dans une opération immobilière en 2018 , sachant qu'il ne pourra pas commencer les travaux de démolition avant 2023 .... soit 5 ans d'attente !

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 03/05/2018 à 19:16
13197 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Citation :
NON vous êtes tous dans l'erreur!

Dans le cas présent, le promoteur ne peut donner congé (bail conclu depuis 2014- voir loi ALUR) que pour le terme du premier renouvellement (terme du contrat en cours de moins de trois ans).
Sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans pour un particulier, il doit donc au minimum ATTENDRE LA FIN DU BAIL EN COURS PLUS TROIS ANNEES DU BAIL RECONDUIT pour mettre un terme au bail du locataire.
D'où pour Marion 2023...CQFD


Et non, pas d'erreur ! Reprenez l'article 15 de la loi 89-462 !

Citation :
Article 15

Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 82

I. ― Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :


- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.


Voyez-vous la partie en fluo ?
La particularité que vous évoquez ne concerne que le congé pour vente !
Or, ici, si le promoteur achète le bien occupé plus de 6 mois avant l'échéance du bail, il pourra donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux (la jurisprudence a confirmé que la destruction du bien est bien un motif légitime et sérieux) pour l'échéance du bail. Ce n'est pas un congé pour vente !!!

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 03/05/2018 à 19:19
13197 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Citation :
Marionn06 paye donc son loyer au promoteur et non plus à son ancien bailleur ; ce qu'elle semble ignorer. Est-ce légal qu'elle ignore que le bailleur a changé ?


L'achat n'est probablement pas encore terminé !

Citation :
Quelques mois après mon emménagement, un promoteur immobilier m'a appelé pour me prévenir de son intention de racheté l'immeuble que j'occupe afin de le démolir pour construire d'autres logements.


Il serait intéressant de savoir si, actuellement, cet immeuble est une monopropriété (ce que je pense), car l'achat se fera alors en une seule fois, donc une opération simple.

talcoat, Var, Posté le 03/05/2018 à 19:30
1208 message(s), Inscription le 03/03/2015
Il n'empêche que la loi ALUR consacre se dispositif, c'est un simple compulsage de délais.
Les règles ont été modifiées depuis 2014...

nihilscio, Finistère, Posté le 03/05/2018 à 20:02
581 message(s), Inscription le 16/03/2017
Citation :
Il n'empêche que la loi ALUR consacre se dispositif, c'est un simple compulsage de délais.
Les règles ont été modifiées depuis 2014...
Le départ du locataire est régi par l'article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article a bien été modifié par la loi ALUR. Mais ce qui a changé, ce sont les modalités du congé pour vendre ou pour reprendre le logement. Or il ne s'agit en l'occurence ni de vente ni de reprise. Le motif invoqué par le nouveau propriétaire sera l'opération immobilière qui constitue un motif légitime et sérieux et les modalités du congé pour un motif légitime et sérieux n'ont pas été modifiées par la loi ALUR.

Ou alors, c'est que quelque chose nous a échappé, mais il faudrait être précis, ne pas se contenter de mentionner la loi ALUR en général mais citer précisément quel article de cette loi s'applique au cas présenté. D'ailleurs, la loi ALUR étant une loi modificatrice, il est préférable de ne pas invoquer la loi ALUR mais les dispositions qu'elle a modifiées. On est ainsi beaucoup plus clair.

talcoat, Var, Posté le 03/05/2018 à 21:36
1208 message(s), Inscription le 03/03/2015
@nihilscio vous ne pouvez pas tout savoir, mais relisez quand même la dernière version du 8 août 2015 mettant à jour l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et prenant en compte les dispositions de la loi ALUR.

nihilscio, Finistère, Posté le 03/05/2018 à 22:41
581 message(s), Inscription le 16/03/2017
J'ai bien relu et je maintiens. Je ne suis d'ailleurs pas le seul.
Il y a trois catégories de congés :

- le congé pour vente,
- le congé pour reprendre le logement,
- le congé pour un motif légitime et sérieux.

Le futur propriétaire n'envisage ni de vendre le logement ni de le reprendre, mais de démolir l'immeuble pour en construire un autre et la jurisprudence admet qu'une telle opération constitue un motif légitime et sérieux de donner congé au locataire à l'expiration du bail.

Il n'y a d'autre obligation que de notifier le congé au moins six mois avant la date d'expiration du bail et de justifier du caractère légitime et sérieux du motif du congé.

Il peut y avoir obligation de relogement si le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et que ses ressources sont inférieures à un certain montant.

L'obligation de ne donner congé que pour la fin du bail reconduit, soit en 2023, ne s'impose qu'en cas de congé pour vente.

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 04/05/2018 à 07:23
13197 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Citation :
mais relisez quand même la dernière version du 8 août 2015 mettant à jour l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et prenant en compte les dispositions de la loi ALUR.

Mais justement ! J'ai pris soin de vous citer la partie de l'article 15 de la loi 89-462 concernée plus haut.
C'est bien cet article, modifié en son temps par la loi ALUR, qui est applicable !

Puisque vous faites référence sans arrêt à la loi ALUR, prenons la !
Article 5 de cette loi (extrait) :
Citation :
5° L'article 15 est ainsi modifié :
a) Le premier alinéa du I est ainsi modifié :
― A la seconde phrase, après la deuxième occurrence du mot : « reprise », sont insérés les mots : « ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » ;
― Sont ajoutées trois phrases ainsi rédigées :
« Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. » ;


talcoat, Var, Posté le 04/05/2018 à 09:02
1208 message(s), Inscription le 03/03/2015
@Lag0 vous avez une lecture erronée et restrictive l'art 15 recodifié ne dit pas cela...et la jurisprudence qui a certes reconnu la démolition comme motif légitime et sérieux ne pourra qu'appliquer ce qui est explicitement dans le dispositif pour vendre.

nihilscio, Finistère, Posté le 04/05/2018 à 09:17
581 message(s), Inscription le 16/03/2017
Je l'ai lu une dizaine de fois, Lag0 a dû en faire autant.

Impossible de vous suivre. Vous lisez ce qui n'est pas écrit.

Ou alors expliquez-nous clairement, en reproduisant les termes exacts de l'article 15 qui vous font affirmer que ce qui vaut pour le congé pour vente vaut aussi pour le congé pour cause légitime et sérieuse. S'il y a une jurisprudence qui fait une interprétation du texte aussi extensive, il serait utile d'en donner les références.

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 04/05/2018 à 10:11
13197 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Citation :
@Lag0 vous avez une lecture erronée et restrictive l'art 15 recodifié ne dit pas cela...

Mais justement, moi je n'interprète pas ! Je me contente de lire...
Il y a 3 motifs de congé pour le bailleur :
- congé pour reprise
- congé pour vente
- congé pour motif légitime et sérieux

La loi ALUR a effectivement apporté des modifications en ce qui concerne le congé pour reprise et le congé pour vente. Vous noterez qu'il y a une spécificité pour ces 2 congés qui ne sont pas traités de la même façon.
Elle n'a pas apporté de spécificité particulière au congé pour motif légitime et sérieux, qui reste donc traité comme avant.

Vous tentez d'appliquer la spécificité du congé pour vente au congé pour motif légitime et sérieux, sur quelle base ? Comme nihilscio, j'attends une précision sur ce point, il se peut tout à fait que nous ignorions une jurisprudence que vous connaissez.

Et question qui se pose, pourquoi appliquer alors au congé pour motif légitime et sérieux la spécificité du congé pour vente et non celle du congé pour reprise alors ?

talcoat, Var, Posté le 05/05/2018 à 11:53
1208 message(s), Inscription le 03/03/2015
Bonjour,
Pour moi le congé est irrégulier tant par le fait qu'il ne prend pas en compte au minimum le terme du bail en cours, mais aussi parce qu'il n'est pas suffisamment motivé suivant les critères exigés depuis Alur pour justifier "un motif légitime et sérieux" (malgré que le cas contienne tous les ingrédients)et en ce sens serait requalifié par le juge en congé pour vendre.
C'est un point de vue que vous êtes libres de ne pas partager...
Cordialement

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 05/05/2018 à 16:08
13197 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Mais qui a dit que le congé ne serait pas délivré pour l'échéance du bail ? J'ai vu personne ici dire cela...
Nous vous avons dit plusieurs fois déjà que la démolition de l'immeuble est bien reconnue par la jurisprudence comme motif légitime et sérieux de congé.
Je ne vois pas comment un juge pourrait requalifier ce congé en congé pour vente puisqu'il n'y a pas de vente, dans la mesure où c'est bien le propriétaire lui-même qui démolit...


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