Proposition de prix offert par promoteur immobilier

Sujet vu 2988 fois - 18 réponse(s) - 1 page(s) - Créé le 19/06/16 à 13:38
> Droit de l' Immobilier > Urbanisme & Construction


busso, Val-de-Marne, Posté le 19/06/2016 à 13:38
1 message(s), Inscription le 19/06/2016
Bonjour,

Un promoteur immobilier est intèressé par ma résidence principale dans le but de la démolir et d'utiliser le terrain pour y faire un immeuble collectif.
On m'a dit, qu'en général, le juste prix d'achat du terrain doit représenter entre 12% et 18% du chiffre d'affaire (hors taxes) résultant de la vente des appartements neufs par le promoteur.
Selon les possibilités offertes par le PLU et en me basant sur le prix moyen au m2 de vente du neuf, j'évalue à environ 9 millions d'euros (HT) le chiffre d'affaire du promoteur sur une telle opération.
Ce qui conduit à en attendre une offre au minimum de 1 080 000 euros pour ma parcelle.
Or le promoteur m'a fait une offre préalable de 650 000 euros avec des tas de conditions suspensives à la signature définitive de l'acte et toutes à son profit .

Suis-je victime d'une escroquerie si j'accepte ?

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morobar, Vendée, Posté le 19/06/2016 à 16:45
6464 message(s), Inscription le 09/11/2015
Bonjour, Non,
La valeur du terrain est celle que le promoteur est prêt à payer, ou celle que vous acceptez et aux conditions que vous acceptez.
Il est difficile d'établir une valeur statistique comme vous le faites, et en tout cas ce calcul n'a rien de règlementaire et donc obligatoire.
Si le terrain est revendu dans les 2 ans avec gain supérieur à 7/12 eme de sa valeur d'achat, vous pourrez intenter une action en rescision pour lésion.

ygrante, Yvelines, Posté le 19/06/2016 à 17:18
11 message(s), Inscription le 11/06/2016
BONJOUR marque de politesse
Citation :
On m'a dit, qu'en général, le juste prix d'achat du terrain doit représenter entre 12% et 18% du chiffre d'affaire (hors taxes) résultant de la vente des appartements neufs par le promoteur.


Oui ce sont les prix de marché couramment pratiqués pour des opérations immobilières.
Dans les zones où les appartements se vendront rapidement le promoteur offre jusqu'à 20% de la valeur (HT) de l'immeuble pour acquérir le terrain necessaire. Sinon ça pourra descendre à 10% (mais jamais en dessous) si l'immeuble est situé dans une zone moins recherchée.

Avant de conclure la vente, il faut exiger du promoteur qu'il vous fournisse les plans du permis de construire du projet avec la surface habitable nette, le nombre d'appartements qu'il envisage de commercialiser et savoir si c'est du logement économique ou de grand standing. En principe, il doit vous les fournir car c'est à partir de cela que le prix de votre terrain sera calculé.

talcoat, Var, Posté le 20/06/2016 à 18:58
983 message(s), Inscription le 03/03/2015
Bonjour,
Un promoteur n'est nullement tenu de communiquer l'approche financière de son opération.
Libre au vendeur de se livrer à un calcul de "compte à rebours" pour dégager un prix de terrain, mais il s'agit d'une transaction basée sur l'offre et la demande et ne pouvant pour le professionnel l'amener à dépasser le prix du marché.
Cordialement

ygrante, Yvelines, Posté le 20/06/2016 à 19:12
11 message(s), Inscription le 11/06/2016
Citation :
Un promoteur n'est nullement tenu de communiquer l'approche financière de son opération


A partir du moment où il conditionne l'achat du terrain à l'obtention du permis de construire, il est tenu de justifier le prix d'achat, en communiquant tous les détails du permis de construire de l'immeuble collectif envisagé sur le terrain qu'il convoite et doit réviser le prix d'achat du terrain à la hausse si le permis est modifié ultérieurement pour accroitre le nombre d'appartements.

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 20/06/2016 à 19:47
11833 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour ygrante,
Peut-être pourriez-vous citer des textes en appui de vos affirmations ? Vous dites "il est tenu", mais par quoi ?

ygrante, Yvelines, Posté le 20/06/2016 à 20:20
11 message(s), Inscription le 11/06/2016
il est tenu par la négociation sinon le prix proposé ne veut rien dire et le vendeur ne saura pas si c'est le juste prix.
Le fisc d'ailleurs sera très vigilant sur le prix déclaré chez le notaire
j'entends par là qu'il ne peut pas "cacher" au vendeur le projet.

morobar, Vendée, Posté le 21/06/2016 à 09:00
6464 message(s), Inscription le 09/11/2015
Tenu par la négociation n'est pas une référence règlementaire.
Je ne vois pas ce que le fisc vient faire là-dedans, il ne rectifie pas le prix convenu entre vendeur et acheteur, mais l'assiette des droits de mutation.
Ce quoi ne donne pas un centime de plus au vendeur.

ygrante, Yvelines, Posté le 21/06/2016 à 09:31
11 message(s), Inscription le 11/06/2016
@busso.

Voicui les conseils que je peux vous donner.
Ce type de vente est différent d'une vente entre particuliers car le promoteur va vous faire signer une PUV (promesse unilatérale de vente) qui le met en position de force car il ne l'engage pas forcément à aller jusqu'à l'achat .....mais elle vous engage, vous, à lui vendre en priorité.
les indemnités d'immobilisation qu'il s'engage à vous verser si l'achat de votre terrain ne l'intèresse plus.... ne sont souvent pas versées car il va invoquer une cause indépendante de sa volonté.
Il est donc indispensable de connaitre la valeur (HT) de l'immeuble neuf terminé qu'il va commercialiser ,pour savoir si le prix d'achat proposé pour le terrain est le juste prix; qui doit être dans une fourchette de 10 à 20 % de celle-ci selon le quartier où vous vous trouvez.
Il vous faut donc connaitre le prix moyen de marché au m2 du neuf, et tenir compte des surfaces de logements sociaux que le promoteur sera obligé d'inclure (30%) et dont le prix de vente aux bailleurs sociaux est 40% en dessous du prix du marché.
Ensuite, il faut exiger une clause de révision à la hausse du prix, si entre-temps et à votre insu, le promoteur obtient un nouveau permis de construire pour davantage de logements.

morobar, Vendée, Posté le 21/06/2016 à 09:51
6464 message(s), Inscription le 09/11/2015
Hello @Ygrante,
Vos conseils paraissent fondés et certainement excellents.
Mais sur un site juridique vous ne pouvez pas les présenter comme des références règlementaires.

talcoat, Var, Posté le 21/06/2016 à 10:39
983 message(s), Inscription le 03/03/2015
L'argumentation est farfelue et s'apparente plus à des propos du café du commerce, sans fondement juridique.
La méthode du compte à rebours étant par ailleurs un principe d'expertise réservé aux professionnels.

ygrante, Yvelines, Posté le 21/06/2016 à 11:27
11 message(s), Inscription le 11/06/2016
http://xxxxxx/

Bonjour,
Balancer un lien comme cela vers un site commercial s'apparente à de la publicité, chose non admise sur ce forum.
Merci d'en tenir compte...


Florentp, Alpes-Maritimes, Posté le 23/06/2016 à 08:53
10 message(s), Inscription le 21/06/2016
Bonjour Busso. Bien que je ne sois pas experte dans le domaine, je ne pense pas que ce soit une escroquerie. Comme l’a dit Morobar, la valeur du terrain dépend du promoteur et toi. Il n’y a pas de calcul obligatoire pour cela, il me semble. Donc, c’est à toi de négocier le prix, si celui qu’il t’a proposé ne te convient pas ! :)

BHG, Posté le 19/03/2017 à 23:02
1 message(s), Inscription le 19/03/2017
Peut on baser son prix de vente sur la valeur locative de la Maison?

Par exemple si ma maison se loue 1000€ est ce que je peux envisager de demander le montant que me rapporterait cette somme sur un placement sécurisé (livret A)


Bonjour,
Sur ce forum, les formules de politesse telles que "bonjour" et "merci" sont appréciées !
Merci pour votre attention...


morobar, Vendée, Posté le 20/03/2017 à 07:56
6464 message(s), Inscription le 09/11/2015
Bonjour,
Le loyer représente un pourcentage de la valeur absolue du bien.
Mais malheureusement variable selon l'attractivité de la région.
On établit un loyer annuel à raison de 3 à 7 % (rendement de l'immobilier) du bien.
Mais c'est un calcul médian, avec un écarts-type important selon la taille du bien, un studio ou un F18

Piwiden, Posté le 29/03/2017 à 22:26
2 message(s), Inscription le 29/03/2017
Bonjour,

J'ai une question tout à fait dans le sujet, un promoteur a fait une proposition à mes voisins et moi-même, j'ai négocié jusqu'à avoir un prix qui me semblait correct.

On a tous contre-signé la proposition de vente du promoteur, mais personne n'a signé aucun compromis chez le notaire.
Un des voisin n'a pas négocié et accepté directement, il est maintenant approché par un second promoteur qui lui aurait apparemment proposé plus.

Peut-il revenir sur sa décision vis à vis du premier promoteur même s'il a signé un papier disant qu'il était d'accord avec sa proposition initiale ?

pragma, Hérault, Posté le 29/03/2017 à 23:01
3464 message(s), Inscription le 08/02/2008
Modérateur
bonsoir,
Juridiquement, on considère que dès l’instant qu’il y a « accord sur la chose et sur le prix », la vente est formée.
Dès qu’on accepte une offre par écrit, on ne peut plus se désengager.
Pour cela, le compromis de vente devra être conforme à l’offre d’achat immobilier.
C’est pourquoi la rédaction de cet acte juridique doit être précise sous peine de nullité.

__________________________
Notre passé ne doit pas être un boulet à traîner, mais un tremplin pour construire notre vie. Il n'est jamais trop tard pour "être responsable" !

Piwiden, Posté le 29/03/2017 à 23:12
2 message(s), Inscription le 29/03/2017
Merci pour cette réponse.

Donc logiquement, même si le voisin a une proposition bien supérieure, le fait d'avoir signé l'engage quand même pas mal avec le premier promoteur, c'est un peu comme une promesse de vente classique, si on dit oui à un second acheteur, le premier peut se retourner contre nous si je comprends bien.

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 30/03/2017 à 07:01
11833 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour,
Comme il vous a été dit, le fait pour un propriétaire de contresigner une offre d'achat forme la vente.
Le propriétaire est alors engagé et ne peut plus se rétracter.


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