Isolation exterieure avec servitude de surplomb

Sujet vu 4376 fois - 28 réponse(s) - 2 page(s) - Créé le 23/05/16 à 09:59
> Droit de l' Immobilier > Urbanisme & Construction


Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 09:59
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Bonjour,
j'habite dans un bourg et un pignon de ma maison donne sur le jardin de mon voisin, nous avons effectué une isolation par l'extérieur de ce pignon en informant au préalable mes voisins de ce que nous allions faire, suite Loi Grenelle encourageant l'isolation de logement energivore via subvention et plus simple et meilleur rendement par rapport à l'isolation intérieure.
Pour information, ma maison a été construite il y a environ 100 ans et mon toit dépasse de ce pignon d'environ 18 centimètres, photos je pense des années 30 le prouvant.
Donc tout se passe bien pour la pose de l'isolation qui se positionnement sous le toit de ma maison.
Mais je reçois un courrier AR du voisin me demandant la remise à l'identique du pignon ou une indemnités de 20/30000 euros pour le préjudice subit du fait que l'empiète sur sa propriété.
Pour infos, l'isolation ne touche pas le sol, aucun agrandissement de la toiture ou pose de chéneau n'a été fait car l'isolant arrive en dessous et donc par rapport au toit de ma maison qui dépasse constitue une servitude de toit ou surplomb car le toit de ma maison et comme ça depuis sa construction.
Comment acter la servitude de toit ?
Merci à vous

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amatjuris, Posté le 23/05/2016 à 10:13
8751 message(s), Inscription le 09/03/2010
Modérateur
bonjour,
qu'il existe un surplomb de votre toit depuis plus de 30 ans est une chose mais en posant votre isolation extérieure chez votre voisin, vous avez aggravé cette servitude d'ou la demande de votre voisin.
aviez-vous l'autorisation de votre voisin pour pénétrer chez lui afin de poser cette isolation ?
salutations

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 10:24
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Bonjour
nous avions mis au courant notre voisin des travaux que nous souhaitions réaliser et vu ensemble par rapport aussi a l échafaudage
mais oralement

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 23/05/2016 à 11:16
11711 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Bonjour,
Vous dites que l'isolation ne va pas jusqu'au sol, mais à quelle hauteur s'arrête t-elle alors ?
Votre voisin souffrait déjà du surplomb de votre toiture, mais cela ne lui faisait pas perdre de terrain puisque cet empiètement était en hauteur. Il est possible qu'à présent, l'épaisseur de l'isolation, même si elle ne va pas jusqu'au sol, le prive de la jouissance d'une bande de terrain.

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 14:15
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Bonjour,
l isolation s arrete a 15 cm du sol, je precise que au sol une bande de pierre de long de la maison est visible car le terrain du voisin est plus bas que le mien, ce qui correspond pour moi aux murs de fondations de ma maison
donc peut etre par neglicence et ayant informe mon voisin des travaux, l isolation se place donc sous ma toiture et au dessus des fondations du pignon...donc sans contrainte pour lui

amatjuris, Posté le 23/05/2016 à 15:22
8751 message(s), Inscription le 09/03/2010
Modérateur
contrainte ou pas, vous empiétez chez votre voisin et vous aggravez la servitude de surplomb existante puisque comme votre isolation s'arrête à 15 cm du sol, il ne peut plus utiliser cette bande de terrain dont il reste propriétaire.

morobar, Vendée, Posté le 23/05/2016 à 17:00
6132 message(s), Inscription le 09/11/2015
Vous n'avez donc qu'une seule solution, lui proposer une indemnisation ou le laisser ester en justice (TGI), afin que le juge tranche sur le montant en question, avec le risque de devoir démonter cette isolation.

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 17:06
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Mais la question est plutot de savoir si le debord du toit est une servitude ou la limite du terrain
qui decide ?

talcoat, Var, Posté le 23/05/2016 à 18:36
975 message(s), Inscription le 03/03/2015
Bonjour,
Cette situation est le résultat de l'impréparation des dispositions de la loi Grenelle II...
Il ne fallait pas faire les travaux sans l'accord du voisin, en l'état c'est soit accepter les conditions financières soit ...la démolition.

Sachant deplus, que la servitude d'empiètement est bannie du droit français qui n'admet pas que l'empiètement puisse se pérenniser à l'abri d'une servitude, et qu'un dépassement d'une toiture sur un fonds voisin existant depuis plus de trente ans ne peut faire acquérir une servitude par prescription trentenaire.
Cordialement

morobar, Vendée, Posté le 23/05/2016 à 18:42
6132 message(s), Inscription le 09/11/2015
Par contre il y a un élément important, en l'espèce le voisin a donné son accord pour les travaux, c'est vraisemblable, car on ne peut pas imaginer son désaccord sachant qu'il faut que l'entreprise pénètre chez lui et installe les échafaudages.
Si tel est le cas il va falloir réunir des éléments probants, par exemple auprès du prestataire.

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 18:43
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Exact
mes la loi n autorise pas de debord de toit ni que les fondations soit sur le terrain du voisin...donc l espace sous ma toiture appartient a mon terrain
sachant que l acte notarie ne fait pas mention de servitude

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 23/05/2016 à 19:06
11711 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Question qui aurait du être posée dès le début, les terrains sont-ils bornés ?
Si non, difficile de parler d'empiètement, si oui, il est facile de vérifier !

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 19:10
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Oui, je me pensais dans mon droit lors des travaux
mais le courrier réceptionné ma "déboussolé"
Pour vous repondre, il ni a pas de bornage

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 23/05/2016 à 19:11
11711 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Ce sera donc la première chose qu'exigera le voisin afin de pouvoir démontrer l'empiètement.

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 19:13
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Aujoud hui il souhaite la démolition en 1er choix ou une indemnisation

Lag0, Seine-et-Marne, Posté le 23/05/2016 à 19:24
11711 message(s), Inscription le 27/08/2012
Administrateur
Le bornage est la condition préalable à toute revendication. Sans bornage, le voisin ne peut pas démontrer l'empiètement, il ne peut donc rien demander.

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 19:29
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Merci

talcoat, Var, Posté le 23/05/2016 à 21:06
975 message(s), Inscription le 03/03/2015
il faut savoir que si le pignon est bien implanté en limite de propriété, le voisin pourra non seulement demander le retrait de l'isolation, mais aussi la rectification du débord de toiture...car il n'y a pas non plus de servitude de surplomb.

Fnfm, Corrèze, Posté le 23/05/2016 à 21:21
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Le cadastre indique la limite de ma maison a l aplomb du toit et non au pignon
Mais a t il une valeur ?
si comment mon voisin peut demontrer que la limite serait au pignon ?

amatjuris, Posté le 23/05/2016 à 23:54
8751 message(s), Inscription le 09/03/2010
Modérateur
le cadastre n'a pas pour fonction de déterminer les limites d'un terrain, d'ailleurs son échelle ne permet pas de le faire.
seul un bornage contradictoire peut fixer les limites entre propriétés et prouver ou non un empiétement.

talcoat, Var, Posté le 26/05/2016 à 18:43
975 message(s), Inscription le 03/03/2015
La situation résulte peut-être d'un découpage ancien d'une propriété antérieure qui a fait naitre un temps "une servitude de surplomb du père de famille" non mentionnée dans les actes, mais malgré tout aujourd'hui condamnée par la jurisprudence.
Il faut donc rechercher l'origine de propriété et surtout procéder au bornage par un géomètre expert.

morobar, Vendée, Posté le 26/05/2016 à 18:52
6132 message(s), Inscription le 09/11/2015
Hello,
Il semblerait qu'on observe un revirement de jurisprudence si j'en crois les propos rapportés ici:
==Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 mars 2013, n°12.12-377
http://www.lamaisondelimmobilier.org/lacquisition-par-prescription-acquisitive-dune-servitude-de-surplomb/
Plus même, non seulement la servitude de surplomb est acquise par ancienneté, mais il n'y a pas d'aggravation de la servitude puisque le surplomb n'est pas modifié.

Fnfm, Corrèze, Posté le 26/05/2016 à 19:22
10 message(s), Inscription le 23/05/2016
Merci de l information, tres utile
pour info, j ai vu un avocat depuis mon dernier post
au vu des infos et photos que l on lui a communiqué
il m a invité a indiquer que les fondations de la maison sont visibles le long de ma maison dans le jardin du voisin car la propriété du sol l emporte sur le dessous et le dessus,
et l isolation exterieure est positionné au dessus de cette rangé de pierre le long de ma maison
effectivement le terrain de mon voisin etant plus bas que le sol de ma maison on voit les pierres semi enterrées, ces pierres peuvent donc servir de limite de propriété
a suivre

morobar, Vendée, Posté le 27/05/2016 à 08:21
6132 message(s), Inscription le 09/11/2015
J'ai du mal à percevoir la portée de ce propos:
Citation :
il m a invité a indiquer que les fondations de la maison sont visibles le long de ma maison dans le jardin du voisin car la propriété du sol l emporte sur le dessous et le dessus,

J'en déduis que vos fondations paraissent établies chez le voisin, ce qui va entrainer leur arasement à la limite de propriété telle que le géomètre expert va la déterminer.
Je crois qu'il vaut mieux communiquer à ce voisin irascible la jurisprudence que je vous ai communiqué pour l'inviter à un peu plus de retenue.

talcoat, Var, Posté le 27/05/2016 à 11:55
975 message(s), Inscription le 03/03/2015
Il faut d'autant plus être prudent, que cet arrêt intéressant n'est qu'un arrêt d'espèce isolé et qui ne préjuge en rien un changement définitif de la Cour de Cassation dont la jurisprudence sur le sujet refuse majoritairement la reconnaissance d'une servitude de surplomb.

Deplus dans le cas présenté, il y a bien aggravation de la servitude supposée, car le surplomb représente un volume aérien, alors que l'isolation ITE jusqu'à 15cm du sol provoque un empiètement prohibé.
C'est une raison pour ne pas partir en guerre contre le voisin qui sous réserve des résultats du bornage reste en position de force.

L'erreur est d'avoir entrepris des travaux sans accord écrit du voisin dans le cadre d'un dispositif bancal (Grenelle II) dont le législateur n'a pas prévu les conséquences sur les atteintes au droit de propriété.


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