Bail professionnel/commercial

Bonjour,

Je suis orthophoniste et souhaite m'nstaller en libéral. J'ai trouvé un local d'activité, mais l'agent immobilier (qui va rédiger le bail) ne veut pas me signer de bail professionnel, car il dit que ça n'existe plus vraiment. Est-ce vrai ?

Pour les orthophonistes, il est possible de signer un bail commercial pour des locaux professionnels (loi d'Août 2008), mais l'interdiction est d'exercer dans un local commercial (une boutique).
Alors qu'est-ce qu'un "local d'activité" et ai-je le droit de m'y installer (il n'y a pas de vitrine et pas d'accès direct sur rue, c'est un bureau en RDC) ?

Puis-je aménager avec lui mon bail commercial ou ce bail est-il (préavis de 3 mois comme en immobilier sans respect de la période triennale donc pas de loyer dû si je romps le contrat 1 an avant la période triennale) ?

Merci par avance