Lot vendu aux enchères et impayés dans copropriété

Sujet vu 559 fois - 8 réponse(s) - 1 page(s) - Créé le 21/08/17 à 17:31
> Droit de l' Immobilier > Copropriètaire


awany, Seine-et-Marne, Posté le 21/08/2017 à 17:31
3 message(s), Inscription le 21/08/2017
Bonjour,
Je sollicite la communauté du Forum pour essayer d'y voir plus clair...
Un appartement dans ma copropriété a été vendu aux enchères suite à une mise en demeure de leur banque le 1er juin 2017. Les copropriétaires avaient également accumulé un retard de paiement de leur charges de plus de 4000€ (je précise que nous sommes une copro de 7 copropriétaires, autant dire que 4000€ c'est énorme! d'autant plus qu'un second copropriétaire accumule un retard de cet ordre également).
C'est nous en tant que copropriétaires qui avons informé notre syndic de la mise en vente du bien suite à l'affichage.
Je découvre avec stupeur aujourd'hui que les charges impayées n'ont pas été recouvertes avec la vente (je ne sais pas si c'est à cause du montant qui ne permettait pas de tout couvrir). Le nouveau propriétaire lui, indique qu'il n'a pas a payer ces charges car il s'agit entre autre de fonds de travaux votés en 2016.

Dans une procédure de vente aux enchères, comment ces charges impayées auraient du normalement être réglées au syndic? Je me demande si quelqu'un n'a pas fait son travail dans ce cas et qui ? Quels sont les recours pour le paiement de ces charges ?

Je trouve injuste qu'un bien soit vendu et nous nous retrouvions sur le carreau!!!! Bien qu'ayant prévenu notre syndic bien en amont!
Merci pour votre aide!

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goofyto8, Val-de-Marne, Posté le 21/08/2017 à 21:04
961 message(s), Inscription le 21/09/2014
bonsoir,
il est en effet possible pour une co-propriété mettre en vente aux enchères l'appartement d'un co-propriétaire qui ne paye plus ses charges.
Mais dans votre cas, le co-propriétaire endetté avait aussi une dette auprès de sa banque et celle-ci vous a devancé pour intenter une action en justice lui permettant de vendre l'appartement pour récupérer la dette de son client.

awany, Seine-et-Marne, Posté le 22/08/2017 à 09:16
3 message(s), Inscription le 21/08/2017
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Mais cela veut dire que la copropriété n'a plus de recours ? Je trouve ça scandaleux, on peut donc laisser une ardoise alors même que l'on est hors la loi?

morobar, Vendée, Posté le 22/08/2017 à 09:41
7250 message(s), Inscription le 09/11/2015
Bonjour,
La doctrine (arrêts en cassation) est que l'acquéreur doit aviser immédiatement le syndic de la mutation afin que celui-ci puisse faire opposition sur le prix de vente.
Sauf à se rendre débiteur des charges impayées.
Si le syndic est avisé de la future vente aux enchères, il est en mesure de faire opposition et son absence d'initiative exposé est significatif d'une faute professionnelle.
Il faut donc demander au syndic une déclaration de sinistre à son assurance.

awany, Seine-et-Marne, Posté le 22/08/2017 à 09:58
3 message(s), Inscription le 21/08/2017
Bonjour,
Merci pour votre retour. J'en fais part à la présidente de notre syndicat des copropriétaires, et espère trouver une issue!!!

nihilscio, Finistère, Posté le 29/08/2017 à 12:53
56 message(s), Inscription le 16/03/2017
Bonjour,

Il est malaisé de vous répondre parce qu'il manque beaucoup d'éléments. Nous ignorons si tout a été fait dans les règles. Il est fort possible que ce le soit. En ce cas, pas de panique, les choses suivent leur cours et le syndicat sera payé à l'issue de la procédure de distribution du prix entre les différents créanciers en fonction de leurs privilèges et rangs hypothécaires et des montants de leurs créances. Si le syndicat a été oublié, des recours sont possibles mais ce ne sera pas contre l'adjudicataire qui n'est pas tenu de payer les dettes du propriétaire saisi.

Le syndicat bénéficie d'un privilège qui lui donne une priorité sur tous les autres créanciers pour l'année en cours et les deux années antérieures et qui le place à égalité avec la banque pour les deux autres années encore antérieures : article 2374 du code civil.

L'avocat du créancier saisisseur doit notifier la vente au syndic et celui-ci peut lui faire opposition au versement du produit de la vente à hauteur du montant des créances du syndicat.

Il appartient au conseil syndical de se tenir informé auprès du syndic. La créance du syndicat a-t-elle été déclarée au cours de la procédure de saisie immobilière ? Une hypothèque au profit du syndicat avait-elle été inscrite ?

Il n'y a pas de président du syndicat des copropriétaires mais un président du conseil syndical.

morobar, Vendée, Posté le 29/08/2017 à 15:39
7250 message(s), Inscription le 09/11/2015
Bonjour,
Citation :
mais ce ne sera pas contre l'adjudicataire qui n'est pas tenu de payer les dettes du propriétaire saisi.

Ce n'est pas ce que soutient la cour de cassation:
==
Mais attendu qu'ayant constaté que M. X... ne justifiait pas avoir avisé le syndic de la mutation à titre onéreux des lots dont il avait été déclaré adjudicataire, et retenu que l'inexécution de cette formalité substantielle avait privé le syndic de la possibilité de faire opposition au versement du prix, le Tribunal a, par ce seul motif et sans avoir à répondre à des conclusions devenues inopérantes, exactement décidé que le syndicat était bien fondé à réclamer à l'adjudicataire le paiement des charges restant dues par le saisi ;
==
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000007280750&fastReqId=1973907256&fastPos=172

nihilscio, Finistère, Posté le 29/08/2017 à 20:39
56 message(s), Inscription le 16/03/2017
L'arrêt rendu par la cour de cassation le 13 décembre 1995 confirmant la décision d'une cour d'appel de faire supporter à l'adjudicataire les charges de copropriétés impayées par le copropriétaire saisi au motif qu'en n'ayant pas avisé le syndic de la mutation, il avait privé le syndic de la possibilité de faire opposition au versement du prix, est devenu caduc.

En effet, le droit applicable à cette affaire était antérieur à l'insertion de l'article 5-1 dans le décret du 17 mars 1967 qui met l'avis de mutation, permettant au syndic de faire opposition, à la charge de l'avocat du créancier poursuivant et non de l'adjudicataire. Il convient de bien distinguer les avis de mutation de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et celui de l'article 6 du décret. Ce dernier ne vise qu'à rendre la qualité de copropriétaire de l'acheteur opposable au syndicat.

Le seul cas où l'adjudicataire peut être tenu de payer les charges de copropriétés du propriétaire saisi est celui où le cahier des conditions de la vente lui en fait obligation (Cass. Civ. 3, 07/07/2011, n° 10-13913). Cependant il y a fort peu de chances qu'une telle clause soit insérée dans un cahier des conditions de la vente parce qu'elle contrevient à l'article 2323 du code civil (Cass. Civ. 3, 99-11333) et qu'elle peut à ce titre être contestée par tout créancier. En outre, le cahier des conditions de la vente type qui est annexé au règlement intérieur national de la profession d'avocat ne met à la charge de l'adjudicataire que les charges de copropriété dues à compter de la date du prononcé du jugement d'adjudication.

morobar, Vendée, Posté le 30/08/2017 à 09:07
7250 message(s), Inscription le 09/11/2015
Citation :
. En outre, le cahier des conditions de la vente type qui est annexé au règlement intérieur national de la profession d'avocat ne met à la charge de l'adjudicataire que les charges de copropriété dues à compter de la date du prononcé du jugement d'adjudication.

Ils sont forts pour insérer une disposition déjà existante dans la loi, pour dire que c'est le nouveau propriétaire qui est débiteur des charges dues depuis son acquisition.


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